Покупка недвижимости в Лондоне — это одно из самых азартных занятий, доступных современному космополиту. Здесь есть и кураж поиска сокровища, и конкурирующие игроки, наперегонки бегущие со своими предложениями к продавцу, и неожиданно меняющиеся условия игры вроде повышения stamp duty в самый неподходящий момент, и главное — это, конечно, потенциальный выигрыш в виде устойчивого прироста стоимости вашей недвижимости и создания оазиса финансовой надежности, который будет вас согревать в холодные времена.
Но, поскольку желающие играть в эту «Монополию» современного мира продолжают неустанно прибывать в Лондон со всех шести континентов (а некоторые и вовсе играют, не выходя из дома в Сингапуре, например), размер вашего выигрыша будет сильно зависеть от тонкой стратегии игры. Для того чтобы лучше разобраться в том, что же включает в себя успешная стратегия и чего нужно избегать, я встретилась со специалистами компании Astons — Денисом Климчуком и Марианной Моденовой, на счету которых не один крупный выигрыш для своих клиентов. Денис и Марианна занимаются как раз тем, что уверенно и профессионально ведут клиента по запутанному лабиринту лондонской недвижимости, добиваясь той цели, которую наметил себе покупатель.
Больше всего мне хотелось узнать, в чем именно ошибаются наши соотечественники, покупая недвижимость в Лондоне. А все для того, дорогие читатели, чтобы вы были более подкованными. Вот какой инсайдерской информацией поделились с нами специалисты Astons.
Миф 1. Лондонская недвижимость — это пузырь, который скоро лопнет
Несмотря на то, что в последнее время вы могли слышать такие заявления, исторически британская недвижимость демонстрирует стабильный прирост — 7% в год — за последние 40 лет. В Лондоне эта цифра колеблется, но за последние несколько лет недвижимость росла в цене в среднем на 8-17% в зависимости от объекта и его месторасположения.
Однако, напоминает Денис Климчук, если вы заинтересованы в быстром обороте средств и скором выходе из рынка, вам стоит подумать дважды, перед тем как вкладываться в лондонскую недвижимость. Дело в том, что английская недвижимость, как и английский характер, ценит консервативный подход и долгосрочное планирование. Британцы верят в то, что настоящую ценность можно создать, только занимаясь чем-то долго, ответственно и внимательно. Кстати, именно поэтому у них самые красивые в мире сады и лучшее в мире образование — ведь и то и другое нужно возделывать, пестуя изо дня в день. Так и с недвижимостью — вы встаете на свою первую ступеньку лондонского property ladder и затем взбираетесь по ней выше и выше, не обращая внимания на временную турбулентность (куда без нее). Кстати, именно так проверяются на прочность отношения с клиентом, считает Денис. Если клиент приходит в Astons каждый раз перед тем, как подняться на новую ступеньку, значит, компания все делает правильно.
Миф 2. Если вы придете в известное английское агентство недвижимости, о вас позаботятся и продадут именно то, что вам нужно
«Не нужно забывать, — предупреждает Денис, — что местные агентства недвижимости работают на продавца. Это означает, что их главная задача — продать то, что у них есть, а не беспокоиться о разумности вашей инвестиции. Нередки случаи, когда к нам приходили клиенты, которые сожалели о принятом решении, потому что поддались очарованию английского стиля и лишь после покупки обнаружили, что, оказывается, ежемесячные сервисные платежи, налоги и выплаты по ипотеке превышают ту сумму, которую можно получить от арендатора». «Мы отстаиваем интересы именно покупателя, — продолжает Марианна. — Зачастую покупатель, впервые инвестирующий в лондонскую недвижимость, путается в понятиях freehold и leasehold, он не ожидает, что при оформлении сделки помимо агентства понадобятся еще юрист и оценщик и часто бывает удивлен тому, что договориться о покупке —еще не значит купить». В общении с новым клиентом консультанты идут гораздо дальше, чем просто рассказывают о юридических тонкостях. Например, одному клиенту, который считал престижным жить за городом, они отсоветовали покупать дом в 20 милях от центрального Лондона, потому что в этом случае у вновь прибывшего лица не было бы никакой возможности вписаться в местную светскую жизнь и понять, что к чему и кто есть кто. Клиенту было предложено сначала приобрести квартиру в Лондоне, обзавестись друзьями и связями, пожить так несколько лет и затем спокойно переезжать за город, имея уже налаженную сеть контактов. Клиент в последний момент отменил сделку по покупке загородного дома, о чем ни разу не пожалел.
Миф 3. Новостройки — наше все
Так уж устроен русский человек, что ему нравится покупать новые и свежие помещения — чтобы сразу тройной стеклопакет, блестящий металл новенького трубопровода под землей и никаких скрипучих ступеней. У нас есть убеждение, что чем новее, тем прочнее. «Здесь все несколько иначе, — напоминает мне Марианна. — У англичан совсем другой менталитет, и старый дом — это не проблема, а преимущество. Здесь большой ценностью считаются именно period properties, потому что, как мы уже обсуждали выше, англичане ценят именно то, что проверено временем. И если дом стоял уже 150 лет, значит, он простоит еще столько же, считают они». В противовес другому распространенному мифу о том, что основными покупателями недвижимости в Лондоне являются русские, арабы и китайцы, основными покупателями на самом деле являются все же англичане (см. таблицу). Поэтому если вам нужна гарантия ликвидности вашего жилья, ни в коем случае не сбрасывайте со счетов викторианские и георгианские дома.
Однако новостройки тоже очень ценятся, как среди иностранных, так и среди местных инвесторов. Например, 80% квартирного фонда хорошей новостройки распродается в первые 24 часа продаж и зачастую между покупателями, которые даже не представляют, как эта квартира выглядит. Кстати, и здесь Astons успевает обойти конкурентов. Обладая хорошими отношениями с застройщиками, его сотрудники одними из первых узнают о предстоящей продаже и могут приобрести квартиру для клиента до того, как она вышла на открытый рынок.
Миф 4. Lower ground floor — это не престижно, а за вид из окна стоит доплатить
«Это тоже заблуждение, — рассказывает Марианна. — Русскоговорящие инвесторы и арендаторы не любят нижний этаж, руководствуясь устоявшимися взглядами: это опасно, близко к дороге, квартира быстро портится и прочее, тогда как местные жители порой даже предпочтут lower ground floor другому этажу, чтобы получить возможность быстрого доступа к квартире, отдельный вход и наличие сада. То же самое, кстати, относится и к типу недвижимости mews — наши соотечественники их избегают, но среди них можно найти очень много интересных вариантов. А вот если покупатель при осмотре жилья первым делом идет к окну посмотреть на вид, мы сразу понимаем, что перед нами — новичок. Дело в том, что опытный покупатель знает, что при приобретении квартиры в качестве инвестиции за вид переплачивать не стоит, так как квартиры в Лондоне сдаются без проблем, а вид — понятие очень неконструктивное, и теряет свою значимость, когда речь идет о цифрах и доходах».
Миф 5. Дом всегда дороже в содержании, чем квартира
«Почему-то эта точка зрения особенно распространена среди наших соотечественников, — подтверждает мои сомнения Денис. — Однако же по факту большой разницы между сервисными платежами за дом или квартиру нет. Скорее, вам стоит принять во внимание другие факторы: что вы ожидаете от покупки, совершаете ее для себя или для инвестиций, есть ли у вас дети школьного возраста, актуальна ли для вас близость к аэропорту — одним словом, все параметры, которые описывают вашу повседневную жизнь и ваши финансовые цели. А если вы не можете четко сформулировать то, что вам действительно важно, приходите к нам. Мы зададим вам ряд наводящих вопросов, и вместе мы поймем, что именно требуется. После чего мы используем все свои знания, опыт и связи, чтобы подобрать для вас наилучший вариант».
На прощание я спросила, какой главный совет могли бы дать специалисты нашим соотечественникам, покупающим недвижимость в Лондоне. Ответ был таким: «Если вы купили недвижимость в Лондоне, не продавайте ее. Мы очень рекомендуем рефинансирование — оформление ипотечного кредита под купленную недвижимость на покупку еще одной. Таким образом, доход от сдачи в аренду покрывает расходы по кредиту и приносит дополнительную прибыль. Мы можем помочь создать портфель из нескольких объектов, вкладывая капитал с максимальной пользой. Главное — берегите свои лондонские метры и не избавляйтесь от них. Это ваш неприкосновенный запас».
Наталья Кузнецова-Райс
Astons — ведущая международная консалтинговая компания, специализирующаяся на вопросах инвестиционной иммиграции. Мы помогаем оформить ВНЖ и гражданство в самых разных странах мира, включая Великобританию, Турцию, Вануату, ЕС и страны Карибского региона. Наши офисы расположены в Лондоне, Москве, Пекине, Дубае и в Лимасоле (Республика Кипр).
Для получения дополнительной информации или частной консультации вы можете написать на почту: [email protected] или позвонить по телефонам: +7 499 709 81 93 и +44 207 292 2977
