Победа тори с убедительным большинством на прошедших в прошлом месяце в Великобритании выборах случилась в значительной степени благодаря влиянию индустрии недвижимости, считает Элвин Гухул (Elvin Gukhool), глава по инвестициям и приобретениям международной компании RE/MAX. Избиратели, по сути, проголосовали за экономическую стабильность и избавление от страха быть обложенными дополнительными налогами, в частности так называемым Mansion Tax. Его ошибочно окрестили «налогом на особняки». Всеобщее заблуждение состоит в том, что планы по введению этого налога, вынашивавшиеся основными конкурентами консерваторов — лейбористами, на самом деле коснулись бы, по разным оценкам, от шестидесяти до ста с лишним тысяч домовладений.
И далеко не все они — роскошные виллы, окруженные гектарами земли с садами, бассейнами и теннисными кортами. Квартира с двумя спальнями в центральном Лондоне легко попадает в ценовую категорию в два миллиона фунтов стерлингов. Теперь нынешние и будущие владельцы такой недвижимости спокойно выдохнули. Вместе с ними вздохнула с облегчением и вся индустрия недвижимости. Вылилось это в весьма приличные цифры сделок. Только за первую неделю после выборов, по данным газеты «Гардиан», объемы торгов недвижимостью в Великобритании достигли суммы в один миллиард фунтовстерлингов.
В ожидании выборов рынок буквально замерз (график 1). «Если мы говорим о предыдущих шести месяцах, то рынок пребывал в стагнации, никто не продавал много, особенно в премиум-сегменте. Я знаю застройщиков, которые совсем ничего не могли продать за этот период, и в атмосфере витала озабоченность, граничащая с паникой», — делится господин Гухул. Исторически рынок всегда отвечал подобным образом на выборы. Рынок замедлялся перед всеобщим волеизъявлением граждан и после них (таблица 1). Чтобы получить более ясную картину будущего с точки зрения прироста капитала и существенного увеличения цен, стоит, по словам Элвина, подождать до конца лета. Но уже сейчас эксперты предрекают и рост объемов торговли на рынке недвижимости, и рост цен. Рынок, обретший уверенность, обещает расти весьма существенно. Если говорить, например, о премиальном сегменте недвижимости в центральном Лондоне, тут прогнозы специалистов колеблются от консервативных 25 % до агрессивных расчетов в 28 % в ближайшие пять лет (Report Market Forecast, 5 years). Правда, состав кабинета министров, представленный Кэмероном, дал повод экспертам объявить, что они намерены пересмотреть свои прогнозы роста в сторону более консервативных цифр.
=========================== СПРАВКА Mansion Tax (Mansion — особняк)Идею введения «налога на особняки» у либеральных демократов перехватили лейбористы. Предполагалось, что всякий владелец недвижимости стоимостью более 2 миллионов фунтов стерлингов (первоначально — один миллион) ежегодно облагается дополнительным налогом. Он определяется фиксированной суммой в зависимости от стоимости недвижимости по определенной шкале и инкорпорируется в коммунальный налог (Council Tax). Остался в прошлом в виде планов.
Rent-cap Эд Милибэнд, лидер Лейбористской партии, предлагал ввести трехлетнее ограничение на повышение арендной платы: рост не выше инфляции потребительских цен. Остался в прошлом в виде планов.
Non-domicile Налоговый резидент — тот, чьи доходы и заработки в Британии и за ее пределами облагаются налогами по местным законам. Понятие «налоговый резидент» часто путают со статусом постоянного резидента (например, с видом на жительство). Определяется с помощью SRT (Statutory Residence Test — тест на проверку резидентства), который базируется на таких параметрах, как: больше 183 дней в налоговом году (с 6 апреля текущего до 5 апреля следующего года), наличие жилья в Великобритании и его отсутствие зарубежом, полная занятость более 365 дней. Домицилий у каждого человека может быть только один. По достижению 16-летнего возраста его, в отличие от родины, можно поменять. Термин применяется в налоговом праве, но отличается от понятия «налоговый резидент». Статус не британского домицилия дает ряд преференций, в частности право выбора способа обложения доходов и заработков из-за рубежа: всех или только тех, которые использованы в Великобритании.
Другая потенциальная напасть от лейбористов, оставшаяся, по счастью, в прошлом, это так называемая политика Rent-cap. По сути, регулирование ставок аренды на недвижимость в виде их ограничения существенно бы повлияло на сегмент инвестиций в недвижимость для сдачи ее в наем (график 2) . Поскольку ставки депозитов в британских банках весьма скромные (2-3 % годовых минус налог на доход), такой вид сбережения и приумножения капитала весьма распространен среди инвесторов самых разных калибров. Однако устойчивое большинство консерваторов в парламенте не дают поводов расслабляться в ближайшую пятилетку. По мнению Элвина Гухола, рост процентной ставки глобальные экономические риски и неуверенность в связи с грядущим референдумом по вопросу членства Великобритании в Европейском Союзе — такими будут основные источники опасений для игроков рынка недвижимости и предметом анализа рисков для его экспертов. До референдума, который уже точно состоится в 2017 году, еще целых два года. Однако неопределенность, коварная барышня для рынка, будет, вероятно, набирать силу ближе к дням голосования, и она, безусловно, повлияет на рынок недвижимости.
Последние годы рынок стал свидетелем наплыва иностранных, и в первую очередь европейских, покупателей. Вместе со своими капиталами греческие, французские и итальянские инвесторы покинули свои неустойчивые экономики и устремились в Лондон в поисках стабильности. Если жители Британских островов решат порвать с Европейским Союзом, инвестировать соседям с материка станет сложнее.
Однако, как подчеркивает господин Гухул, вряд ли стоит ожидать существенного изменения другой тенденции последнего десятилетия — мощного наплыва русского капитала на рынок недвижимости Великобритании. На родине риски куда более существенны, чем неопределенность внешнеполитических союзов. «Более искушенные инвесторы, с портфелями объемом между пятьюдесятью и ста миллионами фунтов стерлингов, среди которых немало представителей России, смотрят на более отдаленную перспективу, простирающуюся за пределы 2017 года, на пять-шесть лет вперед», — поясняет Элвин. Ситуация с Крымом, очевидно, будет иметь глобальные последствия в такой перспективе, если не дольше.
Существующие санкции не дают повода к успокоению, несмотря на то, что сейчас все более определенно, нежели год назад, когда санкции вводились, и как с ними жить, было в некоторой степени не ясно.
Сейчас, как известно, они касаются отдельных имен, и пока не затронуты сектора. «Но если ситуация будет обостряться, перспектива повышения рисков весьма существенна, что может повлиять на инвестиции, которые делаются в настоящий
момент, — комментирует ситуацию Элвин. — Такие опасения в первую очередь касаются крупных инвесторов, но у них достаточно ресурсов на дорогостоящих советников, просчитывающих риски». По словам господина Гухула, инвесторы из России не испытывают теперь особых сложностей в связи с санкциями, и никто из его инвесторов, например, не испытывал трудностей с задержкой банковских транзакций. Они, как говорит Элвин, никогда не осуществлялись в спринтерском темпе: от трех недель до месяца на завершение сделки — вполне привычный срок. Теперь же, в санкционной реальности, у господина Гухула периодически запрашивают дополнительные пару недель. В то же время многие его клиенты уже давно пользуются услугами иностранных банков и подобных затруднений не испытывают. Однако, как напоминает Элвин, не следует забывать и о весьма существенном сегменте русских инвесторов в британскую недвижимость — среднем классе (по европейским меркам). Такой способ пережить не лучшие времена в России на Британских островах остается в топ-листе обладателей паспортов с двуглавым орлом.
Обвал рубля также существенно ускорил приток русского капитала на рынок недвижимости Великобритании. «В целом они сюда приезжают и инвестируют еще и потому, что рынок отвечает всем их критериям и требованиям, здесь намного легче инвестировать», — говорит Элвин. При этом портрет таких покупателей весьма разнообразен. Речь не только о коммерческой недвижимости. Это и инвестиции для заработка на последующем росте цен, и новое жилье для себя, и покупка для сдачи в аренду. «У меня сейчас есть русские клиенты, которые инвестируют в жилую недвижимость. Многоквартирный дом они планируют сдавать в аренду управляющей компании на основе коммерческого лизинга. У тебя гарантирован на следующие пять-десять лет доход, и никаких беспокойств и хлопот, которые может доставить коммерческая недвижимость. Такой креативный подход для иностранного инвестора может также оказаться полезен для решения визовых вопросов», — делится своим опытом Элвин.
Для тех иностранных инвесторов, которые свою покупку еще не осуществили, как предостерегает Элвин, существенную роль играют также валютные риски. Поскольку русские капиталы номинируются в значительной доле в более привычных долларах США, укрепление фунта стерлинга снижает привлекательность покупки недвижимости. «Таким образом, если фунт будет продолжать расти, это удорожает покупку и повлияет в целом на иностранные инвестиции на рынке недвижимости в Британии в долгосрочной перспективе», — подчеркивает Элвин. По его данным, доля иностранцев на британском рынке недвижимости весьма существенна, это около 30 % в ценовом сегменте до двух миллионов фунтов стерлингов и до 80 % в сегменте «2 миллиона+». Что касается уже упомянутой учетной ставки как еще одного фактора риска, господин Гухул предостерегает: «Ожидается, что базовую ставку с нынешних 0,5 % Банк Англии повысит до 0,75 % в 1 квартале 2016 года и до 1 % в 4 квартале 2016-го». По мнению Элвина, безусловно, это повлияет на рынок, особенно если будет именно такой быстрый рост. За ростом базовой ставки последует рост процентов по ипотечным кредитам, что увеличит давление на заемщиков и снизит способность новых покупателей на приобретение недвижимости (график 4).
Сохраняется также риск глобального кризиса, который может зацепить экономику Великобритании, которая растет быстрее других развитых стран в Европе. Как отмечает господин Гухул, дефляция и политические потрясения в еврозоне оставляют на повестке дня риски спада.Но вернемся к делам внутренним. Кабинет консерваторов уже дал обещание продлить программу помощи в покупке жилья, так называемую Help to Buy Equity Loan, до 2020 года. В рамках этой программы правительство добавляет до 20 % от стоимости жилья покупателю под очень низкий процент, помогая, таким образом, решить квартирный вопрос, чтобы он никого не «портил». Со времени внедрения этой программы в 2013 году десятки тысяч британских семей смогли позволить себе купить жилище. Кроме социального аспекта, программа существенно влияет на застройщиков. Воодушевленные обещаниями консерваторов, девелоперы принялись планировать новые проекты. «Ожидается, что будет построено 200 тысяч жилых единиц, множество девелоперов чувствуют себя более уверенно и комфортно, поскольку схема обеспечивает им объемы работ и продажи. Если посмотреть на Мейфэйр, например, там сумасшествие творилось даже еще до окончания выборов. Потому что они [девелоперы] планируют на пять-шесть лет. Когда люди вкладывают в строительство здания, у них нет краткосрочного взгляда», — говорит Элвин. Вместе с тем, как отмечает специалист RE/MAX, увеличение предложений на рынке пока не способно покрыть спрос, а потому в долгосрочной перспективе цены будут иметь тенденцию к росту. Дефицит жилья остается основой для роста цен в большинстве британских графств, что уж говорить о Лондоне и окрестностях, где большие объемы строительства физически ограничены недостатком площадок (график 5). Так что эксперты ожидают не менее чем тридцатипроцентный рост в ближайшие пять лет в сегменте массового жилья.
Несмотря на дефицит, считает господин Гухул, текущий рынок недвижимости нельзя назвать рынком продавца, пока рано. Но и рынком покупателя, как было до выборов, его уже нельзя считать. Он сейчас сбалансирован. До выборов были сомнения по поводу их результатов, а после, да и вообще вне зависимости от них, всегда есть повод для беспокойства многочисленных в известном масштабе иностранных инвесторов: как не Mansion Tax, так налог на капитал или статус Non-domilicile, который не так сложно потерять, просчитавшись всего на несколько дней. И тогда жди в гости британского налогового инспектора с внушительным счетом к оплате немаленьких налогов. Так что расслабляться можно едва ли.
Люба Андэртон
