Член лондонского клуба для молодых бизнесменов Герман Абель воспользовался локдауном по назначению и написал статью для «Коммерсанта UK» о ситуации на рынке недвижимости и инвестициях. Абель — основатель и совладелец компании InDome Developments, занимающейся девелопментом в районе Лондона и на юге Великобритании.
А стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость?
Слово анализ звучит плохо во времена, когда многие болеют. И кстати, в большинстве своём не коронавирусом, а страхами об экономическом будущем. Анализ потенциальных возможностей, а не анализы на вирус, это то, что требуется для принятия правильных инвестиционных решений, которые принесут доход в обозримом будущем. И реально классные перспективы открываются особенно перед теми, кто смотрит на ситуацию из глубины внезапно появившихся проблем.
В последние несколько недель меня часто спрашивают: «А стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость? Может купить акций? А уже время покупать или еще подождать? Что будет прибыльнее?». Вопросы простые, только ответы сложные.
А ведь именно анализ исторического поведения рынков, и особенно в период выхода из предыдущих кризисов, дает всем нам представления о том куда и как возможно инвестировать наши деньги и усилия в данной интересной ситуации.
Аэродром сейчас закрыт, самолет мой «загорает» в ангаре, и есть время все проанализировать и дать ответы на эти вопросы. Так что от винта!
Разбор предыдущих полетов: HPI против FTSE
Я сразу сделаю оговорку. Про инвестиции в акции и игру на бирже я знаю не так много, как про недвижимость. И не потому, что меня никогда не привлекали и не интересовали инвестиции в акции. Интересовали, даже очень. Просто я имею пару друзей, которые этим занимаются профессионально. И я хорошо помню, что они говорят и какими крепкими словами пользуются, когда попадаются на очередном margin call или спонтанно-неожиданном падении котировок. В инвестициях в недвижимость такой проблемы нет — ну, или почти нет. Пока ты обслуживаешь кредиты, игра продолжается.
Так какая инвестиция более прибыльная? Заглянем в историю. Я скачал исторические параметры Индекса цен на недвижимость в Великобритании (HPI - House Price Index) и основного индекса Лондонской фондовой биржи FTSE 100. Меня интересовал период с 2005 года - просто раньше меня на этом острове не было. Данные в графике внизу по 2005 - 2020 годам.
Давайте проанализируем информацию не «научным» способом. С первого взгляда сразу заметно, что линии графиков отражают похожий тренд, есть корреляция. Бросается в глаза резкое падение FTSE 100 во время мирового финансового кризиса 2008 года и достижение обоими рынками дна в первой половине 2009-го.
Очень заметно, что индекс цен на недвижимость просел не так значительно, как цены на рынке акций: падение значительное, но не такое глубокое как у FTSE 100. А вот корректировка рынка акций в конце 2015 — начале 2016 годов на ценах на недвижимость вообще никак не отразилась. Но, самое главное, за 15 лет FTSE 100 показал меньший рост, чем индекс цен на недвижимость, хотя логика подсказывает, что должно быть наоборот, ведь недвижимость на порядок менее рискованная инвестиция — кирпичи никуда не пропадут.
Кстати, статистический анализ данных наводит на размышления. Волатильность FTSE 100 просто ошеломляет — в квартальном исчислении она в 4,3 раза больше, чем у HPI (3.66 и 0.84 соответственно). При всей своей волатильности и связанных с ней рисками, рост цен акций на FTSE 100 был на 3.5% ниже, чем рост индекса цен на недвижимость. Другим интересным сравнением является анализ поведения цен в период кризиса 2008 года. Я уже обратил внимание на то, что падение индекса цен на недвижимость во время мирового финансового кризиса было намного менее значительным, чем падение цен на акции FTSE 100. Цены на акции упали на 43%, а недвижимость в среднем подешевела только на 17%. Это еще раз доказывает, что цены на недвижимость менее подвержены корректировкам вниз во времена кризиса, а в хорошие времена показывают рост цен не хуже, а то и лучше, чем фондовые рынки.
Дальнейший план полетов
С прогнозами на рост рынка акций настоящая проблема. Тут эксперты с прогнозами не торопятся, и информации на эту тему очень мало. Все, судя по всему, в шоке от происходящего. Почему — неясно. Вроде нас всех учили, что кризисы — это дело периодическое, они случаются каждые 8-10 лет. Предыдущий кризис закончился в 2009-м. На дворе 2020 год. А кризис наступил внезапно -—никто вроде и не ждал...
Если посмотреть поглубже и обобщить, то тут есть две составляющие, сильно влияющие на рост цен на акции: реальный экономический рост, ведущий к увеличению прибыльности большого бизнеса, и спекулятивные ожидания.
Пo первой составляющей уже есть прогноз от экспертов Oxford Economics, которые в конце марта опубликовали прогноз по ожидаемому ВВП Великобритании на ближайшие 5 лет. Эксперты этой фирмы прогнозируют снижение ВВП в первом квартале 2020, заход в штопор во втором квартале, ну, а потом взлет с быстрым набором высоты.
Судя по их прогнозам, ожидаемый рост ВВП в следующем году превысит 3,7%, что практически должно вернуть экономические показатели на предкризисный уровень.
Есть все предпосылки для роста прибылей бизнеса, увеличения по выплатам дивидендов, снижения P/E коэффициентов. Все это должно оказать позитивное влияние на рост котировок акций FTSE 100.
Есть уже прогнозы и по рынку недвижимости. Недавно Savills опубликовали прогноз по недвижимости в Великобритании, где рассмотрели два сценария развития событий: плохой и очень плохой. По первому сценарию цены на недвижимость могут упасть в этом году на 5%, а по второму на 10%.
Savills обычно хорошо знают, о чем говорят. Они — реальные воротилы рынка и имеют на балансе не одну тысячу профессионалов, которые отслеживают динамику рынка недвижимости. Но, и это ключевое, в обоих вариантах они прогнозируют в ближайшие 5 лет рост цен на недвижимость минимум на 15%.
Это означает, что несмотря на наступивший кризис прибыльность инвестиций в недвижимость в ближайшие годы будет близка к усредненным историческим показателям.
Несите Ваши Денежки
Получив результаты анализов, можно попытаться поставить диагноз. У нас есть и историческая перспектива, и прогнозы на будущее от лучших экспертов.
Аналитические данные указывают на ожидаемое краткосрочное падение, быструю стабилизацию и долгосрочный рост цен на недвижимость. Кстати, такая же динамика была и в прошлый кризис. На фондовых рынках мы уже наблюдали в течение последних недель и резкое падение котировок, и стабилизацию рынка, и даже небольшой рост. Всё указывает на то, что, при выборе правильной стратегии ваши инвестиционные решения, сделанные сегодня, имеют твердую основу и вектор к успеху.
Важно вот что: и в недвижимости, и в акциях есть ниши большего роста, а также стратегии, позволяющие существенно увеличить прибыльность инвестиций при снижении рисков. Под влиянием ситуации, эти ниши уже начинают себя четко проявлять. На них и сфокусируйте ваши усилия.
И, если если вам интересно создать более детальную стратегию инвестиций в недвижимость, и у вас есть вопросы, то это та область, в которой я с удовольствием готов вам помочь.
Связаться с автором статьи можно по адресу [email protected]
«Коммерсантъ UK» открыт к сотрудничеству с рекламодателями. По любым вопросам, касающимся размещения рекламы, пишите [email protected]. На период кризиса из-за пандемии коронавируса мы отменяем прежний прайс-лист и готовы работать по минимальным расценкам, с которыми вас ознакомит наша рекламная служба.
