Аренда жилья в Британии обычно подразумевает внесение депозита еще до момента переезда. Сумма требуется приличная, при этом оформляется она, на первый взгляд, довольно условно, и многим кажется, что депозит им уже не принадлежит. Выясняем, легко ли вернуть эти деньги и насколько защищены права жильцов в случае невозврата депозита.
Разбираемся в терминах
Депозитом называют дополнительную к арендной плате сумму, которую новый арендатор передает владельцу жилья, прежде чем въехать в квартиру. Арендная плата остается у владельца (поскольку это плата за проживание), а вот депозит хозяин квартиры обязан вернуть, когда арендатор будет выезжать.
По сути, депозит — это денежный гарант, который служит для защиты прав собственника. Жильцы, как известно, бывают разные, а стоит жилье дорого, вдобавок многим лендлордам нужно ежемесячно платить взносы по ипотеке, и без подстраховки тут никак.
Как лендлорд может использовать депозит? Во-первых, из этой суммы можно при необходимости взять плату за квартиру, если жилец сбежал, не расплатившись за очередной месяц, или задолжал за жилье. Во-вторых, за счет депозита можно оплатить ремонт, если арендатор что-то сломал или испортил. И то, и другое широко практикуется. Наличие депозита обычно существенно улучшает качество пользования снятым жилищем: если жилец знает, что за все испорченное с него можно взять плату, причем без его согласия, это сильно снижает желание бегать по комнате в уличной обуви или чистить ботинки занавесками.
Сумма депозита ограничена государством: по закону лендлорд не имеет права требовать депозит выше, чем размер арендной платы за шесть недель. Если вы собираетесь снимать комнату за 450 фунтов в месяц, то есть 100 фунтов в неделю, то ваш максимальный депозит составит 600 фунтов. Если владелец запросил шестинедельный депозит, при въезде вы обязаны будете заплатить 1050 фунтов: 450 фунтов арендной платы за первый месяц и 600 фунтов депозита. Получение и сумму депозита лендлорд обязан подтвердить.
Депозит требуется в большинстве случаев. Если вы снимаете отдельное жилье, он нужен всегда. Есть варианты аренды и без него (их легко найти на сайтах для поиска квартир по ключевым словам «no deposit»), но они предназначены для тех, у кого нет денег для стандартной аренды, и, выбрав такую комнату, вы рискуете заполучить в соседи безработных, годами сидящих на пособии, алкоголиков или бригады сезонных рабочих, приехавших в Британию из каких-нибудь отдаленных мест. Почти всегда речь идет не об отдельном жилище, а о комнате в shared house, где с соседями придется контактировать постоянно.
Программы по защите депозитов
Раньше депозит платили действительно под честное слово и частенько случалось, что, когда жилец хотел выехать, у лендлорда не было денег на возврат депозита. Чтобы избежать таких ситуаций, государство ввело новые правила по обращению с депозитами, чтобы защитить арендаторов.
Начиная с 2007 года владелец сдаваемого жилища, получив депозит, обязан поместить его под защиту специальной программы — tenancy deposit protection (TDP) scheme — и сообщить жильцу, под какую именно. В Англии таких программ сейчас три: Deposit Protection Service, MyDeposits и Tenancy Deposit Scheme. Все они созданы государством, и оно жестко контролирует возврат депозитарных денег.
Нарушают это правило редко; когда такое случается, страдают чаще всего иностранцы, недавно приехавшие в страну и еще не очень разбирающиеся в местных порядках. Узнать, какая компания защищает ваш депозит, можно двумя путями. Первый — почитайте арендный договор, эта информация обычно находится где-нибудь в конце. Второй способ — найдите сайты всех трех систем и проверьте, включен ли в их схему конкретно ваш депозит. Для этого потребуется заполнить простую форму онлайн (для каждой системы свою) и загрузить ее — и сайт тут же выдаст вам ответ. Если оказалось, что ни в одной из трех схем вашего депозитарного платежа нет, то он не защищен. В такой ситуации вы имеете право вызвать лендлорда в суд, и тогда он заплатит вам и государству намного больше, чем мог бы, если бы сделал все как полагается..
Возврат депозитов
Схема возврата депозитарного платежа в идеальном варианте выглядит следующим образом. Жилец сообщает о выезде. Лендлорд приезжает, оценивает качество жилья и, если нет претензий, сообщает арендатору о полном возврате депозита, после чего обязан вернуть деньги в полном объеме в течение 10 календарных дней.
Если хозяин приехал, проверил жилье и сообщил вам, что вы поцарапали стены и паркет в спальне или разбили зеркало в ванной комнате и за это нужно заплатить, ситуация меняется. В таком случае лендлорд подсчитает убытки, выставит вам счет на сумму, в которую он оценил ущерб, и официально сообщит, что вычтет ее из вашего депозита. Он обязан указать точную сумму и пояснить, каким образом и за что она насчитана. Лучше попросить сделать это письменно. Если все честно и вы со счетом согласны, владелец удержит эту сумму из вашего депозита и вернет то, что от него останется.
Если жильцу кажется, что сумма завышена, начинаются торги между ним и хозяином жилья за согласование итоговой суммы. В этом случае в ответ на завышенный счет арендатор пишет возражение, в котором обосновывает, почему считает сумму неправильной. Лендлорд в ответ обосновывает свои расчеты — и т. д., до достижения согласия.
Если вы не согласны с суммой ущерба, но к единому мнению с лендлордом прийти не удалось, владелец все равно может вычесть желаемую сумму из вашего депозита. Хозяин квартиры однозначно имеет право это сделать, если вы:
— задолжали арендную плату;
— испортили что-то из находившихся в квартире предметов (разбили несколько стаканов или то же зеркало, например);
— нанесли жилью какой-то ущерб (поцарапали или испачкали стены, пол или потолок, повредили напольное покрытие и т. д.).
Единственный способ получить в этом случае что-то обратно — вызвать лендлорда в суд, но при неудаче вам придется заплатить и штраф, и компенсацию, а также возместить все затраты ответчика.
Права жильца и лендлорда
Задача местных законов — защищать добросовестных людей от недобросовестных (неважно, кто из них владелец, а кто жилец). Если вы, например, на самом деле разбили зеркало, это вид ущерба, который придется возместить. Если зеркало было, к примеру, из IKEA, без рамы, размером 30 на 50 сантиметров, владелец имеет полное право выставить вам счет на цену аналогичного зеркала плюс стоимость его доставки и установки (включая оплату труда рабочего и крепежные материалы). Но при этом он не имеет права выставить вам счет за более дорогое зеркало, а оплата работы должна рассчитываться исходя из реальных ставок.
Также лендлорд не имеет права требовать, чтобы вы оплатили перекраску всей комнаты, если вы оставили только маленькую царапину или одно небольшое пятно. В этом случае он должен выставить счет только за устранение нанесенных вами небольших дефектов. Это правило нарушается чаще всего, так как многим жильцам кажется вполне разумным покрасить из-за одного дефекта стены всю комнату, потому что иначе заделка будет заметна; но на самом деле законодательство этого не требует. С другой стороны, если ваш ребенок разрисовал стены дома карандашами и тут и там, то платить придется за полную перекраску.
Также владелец не имеет права требовать, чтобы вы компенсировали урон, нанесенный обычным использованием в течение длительного времени. Зданиям, мебели и отделке свойственно снашиваться по мере использования. Это не вред, нанесенный жильцом, а их нормальное состояние. Объясним на примере: если вы пролили на пол бокал красного вина и на ковролине осталось из-за этого большое пятно, то да, такой ущерб придется оплатить. Если пятно одно, в счет должна входить только его заделка. Если пятен много и они в разных местах, то владелец имеет право включить в счет замену ковролина во всей комнате. Но если вы прожили в квартире несколько лет и ковролин сохранился вполне аккуратным и без заметных пятен, только за время использования немножко подвытерся у двери, выставить вам счет на его замену не имеют права.
Популярные причины невозврата депозита
Самая частая причина — выставление счета за дефекты, нанесенные предыдущими жильцами. Многие иммигранты страшно удивляются, когда сталкиваются с такой ситуацией: они поселились в квартире, к примеру, с поцарапанным деревянным полом, заметили дефект, но заострять на нем внимание не стали (в твердой уверенности, что владельцу о нем известно), но, когда пришло время выезжать, получили счет на замену паркета. Для защиты от этого существует стандартный метод — составить опись квартиры или дома (inventory). Этим понятием обозначают документ, в котором перечислены все имеющиеся в квартире предметы и описано их состояние, а также указаны все уже существующие дефекты предметов и внутренней отделки.
Вторая популярная причина удержания части депозита — отсутствие тщательной уборки (deep cleaning). После каждого жильца хозяин обязан убрать жилище в любом случае, но есть простая уборка, а есть глубокая, усиленная. Она требуется, если предыдущий арендатор оставил помещение грязным. Для этого вовсе не надо превращать его в свинарник, достаточно плохо помыть плиту или не почистить сантехнику. Многие иммигранты не считают нужным перед выездом отмывать квартиру до зеркального блеска, но в Британии это нужно делать, иначе лендлорд имеет право требовать, чтобы вы оплатили ту самую deep cleaning (есть и специальная end-of-tenancy cleaning), которая в несколько раз дороже обычного.
Как обезопасить себя от нечестных лендлордов?
• Всегда составляйте описание (inventory) при въезде и не забывайте фотографировать самые крупные дефекты.
• Проверьте, включен ли ваш депозит в защитную схему.
• Внимательно прочитайте арендный контракт и соблюдайте его. Если там написано, что нельзя, к примеру, делать дырки в стенах, чтобы повесить картину, — не делайте их, нельзя заводить животных — не заводите.
• Обращайтесь с жилищем аккуратно, избегая повреждений.
• Тщательно уберите все помещения, пристройки и сад перед выездом.
• Не перестраивайте, не перекрашивайте жилище, не меняйте замки, не устанавливайте новые устройства и вообще ничего не меняйте в помещении без письменного согласия владельца.
• Если лендлорд желает что-то вычесть из депозита, требуйте детальный расчет.
