В реалиях британского рынка недвижимости много странного для выходца из Восточной Европы. При этом часть явлений пересекается друг с другом, а если у них еще и общие черты имеются, то разобраться становится еще сложнее.
На эту статью автора вдохновил вопрос одного из наших читателей, заданный в соцсетях: нас попросили детально объяснить, чем различаются между собой совместное владение (sharehold), лизгольд (leasehold) и фригольд (freehold). Все три понятия связаны с покупкой недвижимости, в описаниях встречаются часто и многим русскоговорящим эмигрантам незнакомы, в основном в силу разницы законов,— так, к примеру, британского варианта лизгольда на жилье в России в принципе не существует.
Лизгольд
На самом деле все не так сложно и объясняется одним важным отличием в законодательстве. В Британии земля и строения на ней — это всегда два разных объекта недвижимости, никак не связанные между собой. Тут возможно купить жилье (дом или квартиру), не покупая земельный участок, на котором они расположены. В России и ряде других стран это сделать невозможно: жилье всегда продается вместе с землей, которую занимает строение. Окружающие строение земли (сад вокруг дома, например) могут быть отделены, но участок под самим зданием всегда продается вместе с ним. В Британии же владелец постройки может быть собственником земли под нею, а может и не быть. В первом случае схема называется «фригольд», во втором — «лизгольд».
При лизгольде собственник строения не владеет земельным участком под ним. Участок при этом считается взятым в аренду — арендный контракт, собственно, и называется лизгольд. Как за любой съем, за него нужно платить арендную плату — ground rent.
Большинство квартир в Британии продают именно как лизгольд. Самое главное, что нужно о нем знать,— тот неприятный факт, что право собственности на жилье в этом случае ограничено по времени и кончается одновременно с окончанием договора аренды земли. Если вы покупаете квартиру с лизгольдом сроком, скажем, на 30 лет, то это значит, что через 30 лет ваше право собственности на квартиру исчезнет, и если договор лизгольда не продлить, то из квартиры придется уезжать. Ваше право собственности при этом полностью прекратится, деньги вам не вернут и другого жилья не предоставят. По сути, это не покупка, а долгосрочная аренда.
Закон, заботясь о гражданах, довольно жестко ограничивает лизгольд. Владельцы здания имеют право первоочередности при покупке земельного участка (если собственник земли вдруг захочет ее продать). Если продлить лизгольд путем переговоров с землевладельцем не вышло, собственник построек может обратиться в специальный государственный трибунал, который поможет найти компромисс. Но это не значит, что трибунал непременно заставит землевладельца сдать участок снова, причем на ваших условиях: если предложение честное и соответствует среднему уровню цен на аренду земли в этой зоне или у землевладельца есть важные причины не продлить лендлиз, то есть аренду земли, то трибунал встанет на сторону собственника земельного участка. Соответственно, исход обращения в трибунал далеко не всегда предсказуем, поэтому британцы избегают лендлиза длительностью менее 100 лет. Также при лизгольде ограничено пользование жильем: при перестройке, большом ремонте или появлении, например, домашнего питомца придется спрашивать разрешения лендлорда на это. Многие контракты также требуют сообщать о любых изменениях в составе семьи и запрещают сдавать недвижимость без разрешения лендлорда, принимать гостей в течение долгого срока и т. д. — словом, все как при аренде, которой лендлиз и является по сути. Позитивный момент: лендлиз почти всегда дешевле фригольда, и довольно существенно.
Стандартный срок земельной аренды — от 99 до 125 лет. Чем длиннее этот период, тем дороже жилье. Если лендлиз меньше 90 лет, он считается истекающим. Если его длительность 80 лет или меньше, то лендлиз оценивается как не покрывающий продолжительность жизни покупателя, поэтому большинство британских банков отказывается давать ипотеку для покупки такого жилья. Его будет чрезвычайно сложно продать, а цена будет очень низкой.
Договор аренды земли подписывают при покупке недвижимости, обычно одновременно с оформлением договора купли-продажи недвижимости. Делает это чаще всего та организация, которая оформляет продажу жилья. Отказаться подписывать договор аренды нельзя (в этом случае вам квартиру просто не продадут), и отказаться позже от оплаты тоже невозможно.
При наличии лендлиза ответственность за земельный участок и общие элементы многоквартирного здания несет владелец земли. На нем же лежит обязанность этот участок обслуживать и обихаживать: ухаживать за садом, асфальтировать двор и дорожки, чинить коммуникации и т. д. Также он отвечает за зоны общего пользования: лестницы, холлы, подвалы, крышу, лифты и т. д. При покупке дома на одну семью земельный участок обычно обслуживает жилец, который его арендует, а вот ремонтирует жилье уже хозяин участка.
Фригольд
Фригольд (freehold) — противоположное лизгольду понятие, которое описывает ситуацию, когда здание и земля под ним принадлежат одному собственнику. Часто они продаются вместе (особенно при покупке индивидуальных домов и подальше от Лондона). Если нет — при желании участок можно приобрести отдельно. Владельцу здания закон гарантирует право первоочередности при покупке, но если он не сумел договориться с хозяином участка о цене, то тот имеет право продать землю кому-то еще. Назначать заниженную цену, идти на большие уступки или долго ждать продавец совершенно не обязан.
Важно знать, что фригольд исходно подразумевает только право на тот участок земли, который занимает здание, то есть на землю прямо под домом. Окружающие постройку земли (сад вокруг, двор и т. д.) могут быть включены в договор, а могут и не быть. При оценке покупки на это нужно обязательно обратить внимание. Если окружающие земли не включены, за них по-прежнему придется платить аренду. Отказаться это делать не получится: невозможно жить в доме и не покидать участок, который занимает здание,— в любом случае нужен хотя бы доступ из дома на улицу, и, соответственно, за пользование чужой землей придется платить. Тем не менее даже в этом случае фригольд — ценное приобретение: он позволит вам избежать потери права собственности на жилье по окончании договора лизгольда.
Долевое владение (sharehold)
Долевое владение (sharehold), в отличие от двух предыдущих понятий, может относиться не только к земле, но и к жилью. Это покупка независимой части недвижимости. В России она тоже существует и широко распространена, но иначе юридически оформлена. У британского шергольда есть важное отличие — возможность частичной независимой покупки. В России, например, происходит так: три брата получили одну квартиру по наследству, и каждый из них теоретически может выставить свою часть на продажу, но на практике ее удастся продать только владельцам других частей. В Британии все проще: застройщик возводит новый дом и сразу предлагает покупателям частичную покупку, от 10% и выше. Любой желающий может купить 10–20% квартиры и так же легко их при необходимости продать. Все это хорошо проработано и отлично юридически защищено.
Такие квартиры обычно сдают в аренду, и каждый владелец получает свою долю арендной платы, соответствующую его доле в недвижимости. Занимается сдачей в аренду та же организация, которая эти квартиры продает, и она же ведет все дела с жильцами. Обычно она зарегистрирована как основной владелец или его официальный представитель, владеет земельным участком под домом и вокруг и обслуживает зоны общего пользования.
При всей внешней несерьезности этот вариант очень хороший, так как дает возможность начать покупать жилье как можно раньше. Чтобы купить квартиру целиком, нужна большая сумма денег. Чтобы купить 10% квартиры, их нужно вдесятеро меньше, так что можно быстрее накопить депозит, сделать первый взнос по ипотеке покрупнее и получить более выгодные проценты и небольшие месячные платежи. С оплатой ипотеки доля собственности во владении будет расти, а так как это только 10%, расти она будет быстро. Когда покупатель расплатился с банком за ипотеку, он покупает еще часть квартиры, побольше, и постепенно поднимается по этой лестнице вверх. Это гораздо выгоднее покупки всего жилища целиком, поэтому такой вариант в Британии неизменно пользуется популярностью.
Этот способ покупки считается льготным, его поддерживает государство, поэтому доступ к нему ограничен. В покупках по схеме долевого владения не могут участвовать семьи с совместным доходом выше 80 тыс. фунтов, те, у кого уже есть одно жилье (купить так вторую квартиру не выйдет), и некоторые другие категории населения.
Есть ограничения и при продаже. Долю нельзя просто продать через объявление: владельцы остальных долей имеют приоритет, так что сначала придется дать возможность покупки им. Цену установить тоже нельзя: ее назначит особый оценщик, зарегистрированный государством, и требовать цену выше оценки продавец не может. Если в течение оговоренного контрактом срока лендлорд не выкупит часть сам или не найдет другого покупателя из числа совладельцев, то только тогда владелец может предложить ее на открытом рынке за любую цену. Через сайты их покупают, к сожалению, редко.
Если вы купили большую часть квартиры (40–50% или более), то вы можете там поселиться и платить пропорциональную долю арендной платы владельцам остальных частей — получается такая смесь покупки с арендой.
На самом деле условий и ограничений в покупке долевого владения гораздо больше, чем здесь перечислено, но о них мы расскажем в отдельной статье.
