В Великобритании с трепетом относятся к истории. Муниципалитеты тщательно следят за сохранением памятников архитектуры, ведь они создают уникальную атмосферу как в крупных городах, так и в небольших поселках. Старинные дома пользуются большой популярностью, особенно среди иностранцев. Их приобретают с различными целями — и в качестве инвестиции, и для жилья. Но многие владельцы исторической недвижимости не всегда понимают, с какими ограничениями и расходами им придется столкнуться в процессе ремонта. К чему должны быть готовы люди, планирующие покупку старинного дома, и как его осовременить, сохранив историческую атмосферу, рассмотрим на трех реальных примерах от архитектора Александра Ракиты, основателя архитектурного бюро AR Architecture в Лондоне.
Элитный дом на месте бывшего паба XIX века на Фэрхолт-стрит, Найтсбридж
Здание было почти полностью снесено и отстроено заново, от паба, который раньше находился на этом месте, сохранился только первый этаж фасада. Строение расположено практически в самом центре британской столицы, в двух шагах от универмага Harrods, на второстепенной улочке.
Здание XIX века долго стояло заброшенным. Новые владельцы приобрели его как коммерческий объект для дальнейшей продажи. Изначально дом был двухэтажным, но было получено разрешение на надстройку третьего мансардного этажа, также имелась возможность углубиться на два этажа вниз. В результате получился пятиуровневый дом общей площадью около 500 квадратных метров. Несмотря на замедление рынка после референдума по «Брекситу», инвестор смог продать дом.
Сначала старую постройку снесли. Часть первого этажа (фасад паба) законсервировали. Поставили леса и временную крышу. В здании паба не было подвала, только небольшой погреб, поэтому, когда начали углубляться на два этажа вниз, параллельно укрепляли фундаменты рядом стоящих домов. Участок примыкал к двенадцати смежным зданиям, и у их владельцев нужно было получить юридическое согласие на работу с их стенами (Party Wall Award). Гидроизолировав фундаменты, залили коробку подвала и постепенно начали строить снизу вверх. Проект завершили достаточно быстро, уложились в изначально запланированные 18 месяцев. Концепцию интерьеров в доме класса люкс создавали известные дизайнеры.
Дом с сохранившимся фасадом паба и мансардой в традиционно английском стиле лаконично вписался в окружающий архитектурный ансамбль. Задняя часть здания выполнена в более современном стиле, с большими раздвижными стеклянными панелями и террасами на крыше. Дом предназначен для комфортного проживания одной семьи. В нем есть пять спален, спа-салон, лифт, домашний кинотеатр и двухуровневый подвал.
Кстати, сейчас согласовать строительство двухуровневого подвала в центре Лондона практически невозможно. Сложно и увеличить этажность здания. В данном проекте нам удалось получить разрешение на надстройку мансарды за счет того, что с одной стороны к дому примыкают трехэтажные здания.
Согласование почти полного сноса здания стало возможным благодаря тому, что дом находился в ветхом состоянии. Заключение об уровне износа строения делает инженер. Сначала специалист проводит визуальный осмотр на предмет трещин, просадок фундаментов и других явных повреждений, оценивает качество существующей кладки, измеряет уровень влажности в помещении и исследует состояние конструкций. Если дом не является памятником архитектуры (в данном случае он не был памятником, но находился в охранно-исторической зоне и считался ценным элементом среды, поэтому нас и попросили оставить фасад паба), на основании такой экспертизы можно обращаться в муниципалитет за разрешением на снос. Если бы дом являлся памятником архитектуры и истории, то получить разрешение даже на реконструкцию было бы нелегко, а о сносе и речи бы не шло, даже если бы он представлял опасность для окружающих.
В Великобритании существует градация охранных статусов зданий, по которой памятники архитектуры и истории делятся на три категории: I, II* и II класса. Затем идут памятники местного значения. Еще ниже по статусу — объекты, попадающие в категорию ценных элементов среды, как наш дом. В некоторых случаях для таких зданий можно получить разрешение на снос. На объекты, находящиеся в более высокой категории, чем ценные элементы среды, получить разрешение на снос практически невозможно.
Полная реконструкция здания XVII века на Сент-Джеймс-плейс, Лондон
Это дом высокого уровня сложности, относящийся к памятникам архитектуры и истории II класса. Наше бюро вело его полностью, от создания проекта и дизайна интерьеров до получения всех согласований и разрешений. В пятиэтажном доме ранней Георгианской эпохи — три полноценных и два мансардных этажа, добавленных в XIX веке. Также в здании есть подвал. Мы сразу сделали заказчикам предложение, но они решили поискать архитектора подешевле. И вернулись ровно через год: предыдущая команда с работой не справилась, им удалось получить только базовые согласования, но осталось много моментов, которые они просто не учли. Пока мы вели переговоры о том, чтобы забрать проект и довести его до конца, заказчики пригласили на объект гастарбайтеров — они должны были провести те демонтажные работы, разрешения на которые уже были получены. На следующий день, заехав на объект что-то померить, мы с коллегой увидели, как строители ломают деревянную каркасную перегородку XVII века, в которой нужно было аккуратно вырезать дверной проем. На мой вопрос, что они делают, последовал ответ: «Да это же старые гнилые деревяшки!» Я забрал у них ключи и выгнал на улицу, после чего позвонил владельцам сказать, что они только что счастливо избежали уголовной ответственности.
Многие люди, покупая старинные дома, не предполагают, что вместе с историей в комплекте идут огромная ответственность и широчайший спектр обременений. Поэтому так важно, чтобы в проекте участвовали специалисты. Строители, работающие с памятниками архитектуры и истории, должны четко понимать, что можно делать на объекте, а что категорически нельзя. К примеру, если у них возникнет даже просто подозрение, что они могут вырезать и выкинуть что-то ценное с точки зрения истории, то они должны сразу звонить архитектору и уточнять, есть ли на это разрешение и не будет ли потом проблем.
Когда мы приступили к работе и стали вникать в детали, то обнаружили в доме неприятные сюрпризы в виде следов различных перепланировок, которых за триста лет было сделано немало. К примеру, были пробиты и потом заложены дверные проемы в стене с соседним домом, каркасы деревянных перегородок напоминали лоскутное одеяло, кирпичная кладка местами разрушалась. В подвале обнаружилась современная стена из блоков, из-за которой при разборке посыпались кирпичи,— видимо, таким образом их в какой-то момент пытались укрепить. Под гипсокартоном обнаруживались лоскуты старой штукатурки по дранке. Часть несущих деревянных конструкций оказалась еще более старыми, чем сам дом. Инженер рассказал, что это бревна с кораблей — в былые времена застройщики по дешевке покупали с верфи куски разобранных старых каркасов. То есть эти элементы до того, как попали в дом, успели еще поплавать! Нам пришлось снять все полы, которые местами сгнили из-за многочисленных протечек в крыше. Почти год мы потратили на то, чтобы только все укрепить, стянуть, залить бетоном трещины в подвале и завести на всю высоту стальные укрепляющие конструкции. Каждый этап мы согласовывали с городским советом Вестминстера, чтобы получить разрешения на необходимые работы.
Во внутренней отделке использовались качественные натуральные материалы. Мы сохранили всю оригинальную лепнину. В большинстве комнат восстанавливали карнизы, а там, где они были полностью утрачены, воссоздавали их с оригиналов. Все стеновые панели, обрамления проемов и двери были созданы заново по историческим образцам. Со временем дом сильно просел, фасад повело, перекосило оконные проемы, появились сильные перепады в полах. К примеру, в доме сохранилась оригинальная лестница, которую ни в коем случае нельзя было трогать, поэтому мы не могли выровнять пол во входном холле, пришлось сделать ступеньку там, где был перепад в уровне.
В описании каждого памятника архитектуры и истории содержится перечень элементов, которые являются предметом охраны. К примеру, есть дома, в которые во время войны попали бомбы,— историческим наследием является только фасад, а все внутри новодел. Поэтому все начинается с исторического обследования. Приглашается специалист, который тщательно изучает архивные документы и делает заключение с рекомендациями, где описывается каждый элемент здания, указывается, в какое время и какая часть была построена, что уже менялось, а что нужно сохранить в первоначальном виде. Муниципалитет при утверждении проекта эти рекомендации учитывает. Сейчас все работы закончены, и дом сдан.
Дом XIX века на Кенсингтон-сквер, в котором ранее находилась частная школа для мальчиков
Здание бывшей школы выходит на классическую георгианскую площадь. В начале XX века оно было реконструировано в жилой дом. При покупке здания нынешним владельцем внешнее состояние было удовлетворительным и, на первый взгляд, радикальных изменений не требовалось. Тем не менее, когда мы приступили к работам (их начало совпало с первым локдауном), оказалось, что из-за многолетних скрытых протечек деревянная конструкция кровли местами прогнила. Строители установили леса и временную крышу, наши инженеры начали обследовать повреждения.
Бдительные соседи (я уже говорил, что британцы очень трепетно относятся к истории) немедленно заподозрили несогласованные работы и сообщили об этом в муниципалитет. Чиновники нам позвонили, мы объяснили ситуацию. Нам напомнили, что любые ремонтные работы нужно будет обязательно согласовывать, а все исторические элементы конструкций необходимо будет сохранить. Мы сделали детальный проект реставрации кровли. Район Кенсингтон и Челси — один из самых строгих муниципалитетов в плане сохранения наследия. Так, все работы по укреплению крыши мы проводили, не снимая старых штукатурных потолков, потому что в администрации нам категорически запретили их трогать.
Также нужно было сохранить фрагменты старых досок в перекрытиях. Работа было сложной, в некоторых помещениях потолки уже отходили от перекрытий, а в одной из комнат после удаления подпиравших его современных перегородок потолок полностью обрушился. Мы отправили в муниципалитет фото, и нам пришел ответ, что потолок нужно реставрировать. Также мы восстанавливали карнизы и штукатурку.
Несмотря на то что кардинальных изменений в доме не делалось, контроль и надзор были очень жесткими. Чиновники не только следили за сохранением, но и оценивали изменения в планировке. К примеру, нам запретили менять пропорции помещений на первом этаже, зауживать проемы, потому что, по мнению представителей муниципалитета, новые размеры будут нехарактерны для дома того времени. На этом проекте мы сотрудничали с известным московским дизайнерским бюро «Артистик Дизайн» Дмитрия Великовского.
Возможно, после всего вышесказанного кто-то решит не связываться со старой недвижимостью. Конечно, купить новую квартиру или дом гораздо проще, потому что и работы будут дешевле (стоимость зависит от вкуса и бюджета владельца), и никаких согласований получать не нужно (если речь идет об обычном ремонте без перепланировок), но никакая новостройка не сравнится со старинным домом, у которого есть характер, история и атмосфера.
Я бы хотел, чтобы люди, рассматривающие возможность купить старый дом, особенно памятник, понимали, что все переломать и перестроить там вряд ли получится: их ждут долгая, заведомо проигрышная борьба с властями и финансовые потери. Приобретая старый дом, новый владелец покупает не только стены, но и историю, за которую несет ответственность. С другой стороны, если делать все по правилам, то очень многое можно реализовать. Наше бюро давно работает со сложными объектами, многие из которых являются памятниками архитектуры, и мы будем рады вам в этом помочь.
Александр Ракита
Директор и основатель AR Architecture
https://ar-arch.co.uk/
[email protected]
+44 (0) 207 209 2851
Подготовила Алена Иванова
