Для большинства людей недвижимость — самое ценное из того, чем они обладают. Если вы частное лицо или микроинвестор, наличие квартиры или дома во владении очень сильно влияет на жизнь. Именно поэтому так важно при покупке недвижимости проверить все аспекты, связанные как с ней самой, так и с правами на нее, чтобы по итогам сделки не остаться у разбитого корыта. И это особенно касается приобретения жилья в Великобритании: из-за местных традиций и законодательства есть масса неочевидных моментов, существенно влияющих как на стоимость недвижимости, так и на характер владения.
Итак, допустим, вы решили приобрести дом или квартиру для проживания или в качестве объекта инвестиции. Если вы не из тех людей, которые продают и покупают объекты недвижимости десятками в год, можно предположить, что мысль о предстоящих хлопотах вызывает у вас некоторое содрогание. Но лучше содрогаться до того, как вы начали процесс, чем приправлять содроганием нервотрепку, неизбежно ожидающую вас в ходе поиска недвижимости и оформления сделки. Поэтому «Коммерсантъ UK» собрал двадцать полезных советов, которые помогут вам пройти весь путь более уверенно, а возможно, и с меньшими потерями. Часть из них актуальна для многих стран мира, некоторые касаются исключительно британской специфики. По умолчанию мы говорим о покупке недвижимости на вторичном рынке, потому что в этом случае возникает больше вопросов и проблем. Многие из перечисленных ниже вещей вы наверняка знаете, но мы решили собрать все вместе, чтобы вы ничего не забыли. Чем меньше будет упущено, тем больше вероятность того, что вы будете довольны покупкой.
1. Сформируйте свою команду
Даже если по характеру вы первопроходец, оставьте это для следующего опыта. Формально на вашей стороне должен быть только юрист, причем особенный, работающий с недвижимостью,— conveyancer или conveyancing solicitor. Но помимо него существует еще два человека, которые могут в значительной степени вам помочь: риелтор — агент, подбирающий недвижимость и сопровождающий сделку, и инспектор (surveyor) — профессионал, занимающийся оценкой состояния недвижимости и поиском скрытых дефектов, которые в будущем могут стать источником проблем. Оба стоят денег. Но оба обходятся в конечном итоге дешевле, чем ошибки, которые могли бы быть совершены. Риелтор даст вам доступ к предложениям, которые вы можете попросту не получить как частное лицо, и поможет справиться с нюансами делопроизводства. Инспектор предупредит вас о том, когда и с какой стороны грянет гром и насколько он будет разрушителен. С профессионалами, поверьте, надежнее и проще. Хотя последнее не гарантировано.
2. Выбирайте риелтора как психотерапевта
С риелтором вам должно быть комфортно. Одной уверенности в его честности и профессионализме может оказаться недостаточно. В процессе выбора квартиры и выхода на сделку вам придется обсуждать такое множество вопросов, что способность вашего агента выслушивать вас, терпеливо объяснять нюансы, учитывать ваши требования и пожелания выходит на первое место, и этим, увы, пользуются мошенники. Одним словом, сначала выберите риелтора и убедитесь, что с этим человеком вы готовы буквально прожить пару месяцев бок о бок. Среди профессионалов вам нужен свой — тот, кто вас тонко чувствует и не вызовет у вас желания оскорбить его действием.
3. Готовьтесь участвовать по полной программе
Возможно, вас удивит тот факт, что, наняв риелтора, вы ничуть себя не разгрузите. Предоставив ему определенную свободу действий, вы тем не менее будете находиться на фронте всех оперативных изменений. Поверьте, это к лучшему. Сделка в Британии — это продолжительный процесс, и до тех пор, пока вы не заключите контракт, вы не можете ни в чем быть уверены. Поэтому чем в большее количество вопросов вы вовлечены, тем меньше проблем возникнет у вас, когда вы получите ключи. Хлопот будет много, но это неизбежно. Считайте себя сотрудником центра управления полетами — в космос за вас отправился риелтор, но потеть вам приходится наравне с ним.
4. Изучите профессиональную сторону дела
Даже если сделка с недвижимостью — то, что вы не планируете в своей жизни когда-либо повторять, найдите время погрузиться хотя бы в основы торговли недвижимостью. Не надейтесь только на тех, кто в вашей команде, получите собственное представление о предмете. Выберите курс, серию консультаций или посмотрите популярные видео. Изучение толковой книги по недвижимости способно принести гораздо больше денег, чем учебник иностранного языка или самоучитель игры на музыкальном инструменте. Дело в том, что не самые очевидные факторы меняют стоимость недвижимости на весьма ощутимые цифры. Согласитесь, приятно, когда эти цифры — в вашу пользу.
5. Познакомьтесь с профессиональной терминологией
Выучить жаргон риелторов и юристов тоже не помешает. Как уже было сказано выше, недвижимость — это совокупность факторов, а не просто полезная площадь. Вам невыгодно видеть и слышать набор терминов и аббревиатур применительно к квартире вашей мечты и ничего в них не понимать. Наоборот, будет великолепно, если за каждым термином или метким словцом вашего агента вы будете видеть то, что облегчает или обременяет покупку, дает вам преимущества или привносит в вашу жизнь лишние обязательства. Заговорите с недвижимостью на ее языке.
6. Получите полное представление о юридической стороне дела
Покупка квартиры некоторым образом отличается от покупки овощей на рынке. Уже после того, как вы остановите выбор на конкретном варианте, вас ждет процедура оформления сделки. Поверьте, в Британии следование правилам в этом вопросе доведено до совершенства, и любая мелочь может существенно повлиять на результат. Будет полезно, если вы изучите вопрос до того, как начнете предметный разговор с риелтором. Так вы не только морально и технически подготовитесь к процессу, сэкономив время, но и избавите риелтора от ваших нецензурных восклицаний, а себя — от необходимости за них извиняться.
7. Не ограничивайтесь пресловутыми тремя L
Как вы планируете выбирать квартиру? Профессионалы любят упоминать, что для недвижимости существует три главных фактора: location, location and location — иными словами, место расположения. А теперь на мгновение остановитесь. Вам этого достаточно? Давайте признаем без обиняков: стоимость собственно жилплощади составляет не самую большую долю от стоимости объекта недвижимости. Реальная стоимость зависит от бесчисленного количества факторов, начиная от близости и качества школ и магазинов, транспортной доступности, общественных и рекреационных зон и заканчивая криминогенностью района, формой собственности и даже наличием в саду тех или иных растений. Три L — это действительно важно. Именно как совокупность факторов, из которых складывается конечная стоимость.
8. Изучите формы собственности
Покупая недвижимость в Соединенном Королевстве, вы покупаете не только жилплощадь, но и форму собственности, которая определяет некоторое количество ожидающих вас обязательств. Скорее всего, вам придется столкнуться с одной из двух форм собственности. Freehold (фригольд) — это когда право собственности распространяется не только на недвижимость, но и на землю, на которой она расположена. Как правило, freehold используется в приложении к частным домам. Покупая такой дом, вы не платите за землю, но берете на себя все расходы по поддержанию дома и фасада в порядке. Другая форма, leasehold (лизгольд), характерная для квартир, предоставляет вам не право собственности, а долгосрочную (вплоть до 999 лет) аренду у собственника земли. Расходы по поддержанию дома падают на плечи собственника, но вы вынуждены выплачивать ему ренту, а когда кончается договор аренды, вы попадаете на серьезные расходы, чтобы его продлить. Есть и другие формы собственности, встречающиеся реже. Чем более детально вы изучите этот вопрос, тем проще вам будет принять решение.
9. Получите предварительное одобрение ипотеки
Казалось бы, сначала надо выбрать объект для покупки, а потом заниматься собственно покупкой. Но если вы планируете использовать при покупке заемные средства, получить документально оформленное одобрение банка лучше до поиска подходящего объекта и до заключения договора с риелтором. С одной стороны, вы покажете себя готовым к сделке и дадите возможность риелтору говорить о вас как о серьезном клиенте, а это значит, что в случае возможности снизить цену продавец охотнее будет с вами торговаться. С другой стороны, имея одобрение в кармане, вы будете действовать предметно и эффективно. А если вам откажут, то узнать об этом сейчас, согласитесь, все же не так грустно, как перед закрывающимися воротами выбранного вами дома.
10. Ипотека vs гербовый сбор
Покупая недвижимость в Англии, вы готовитесь к тому, что вам придется уплатить гербовый сбор (stamp duty), а если вас интересует недвижимость в Шотландии, то вас ждет налог на сделку (land and buildings transaction tax). Сумму налога можно рассчитать заранее, и будет замечательно, если вы не станете включать ее в ипотеку. То есть если у вас есть, допустим, 100 тыс. фунтов, ваш первоначальный взнос должен составить не всю эту сумму, а за вычетом налога. Помимо того, что в этом случае вы получите более интересные ипотечные условия, есть еще масса юридических нюансов, говорящих в пользу такого решения. Кстати, если вы покупаете вашу первую недвижимость, возможно, вам положены льготы при начислении гербового сбора. Непременно проверьте.
11. Расставьте приоритеты
Вряд ли будет преувеличением утверждать, что каждый хочет приобрести жилье мечты и заплатить за него минимально возможную цену. И хотя идеальных ситуаций не бывает, при грамотном подходе к вопросу всегда можно существенно сэкономить. План таков: вы садитесь вместе с риелтором и составляете список факторов, которые влияют на стоимость желаемого объекта. Список будет велик, и вам придется совершить некое подобие многофакторного анализа. Например, если близость к хорошей бесплатной школе повышает стоимость объекта, а у вас нет детей, стоит искать объект подальше от такой школы. Если вы терпеть не можете пешие прогулки, предпочитая сидеть дома, то вас не особо волнует близость парков и общественных пространств — это тоже дает возможность выиграть в стоимости. Сделав эту работу, вы не только позаботитесь о своих средствах, но и облегчите задачу риелтору, сузив круг поиска. Только помните, что средства, сэкономленные на покупке, вы точно так же недополучите, когда настанет время продавать недвижимость.
12. Идите от общего к частному
Если спросить, как лучше подойти к поиску квартиры или дома, большинство ответит: нужно найти подходящие объявления, а потом выбрать лучшее. Такой подход действительно работает, когда рынок предложений невелик, но если вы ищете недвижимость в большом городе, гораздо более эффективным может быть иной способ поиска. Если вы сначала проанализируете город, найдете районы, которые устраивают вас в наибольшей степени, отметите в них конкретные дома и будете прицельно искать квартиру в них, вы сэкономите массу времени. Согласитесь, гораздо проще сначала изучить район, а потом искать подходящую квартиру, чем смотреть на подходящие квартиры в разных районах и изучать каждый район. Впрочем, вы все равно начнете с объявлений.
13. Выбирайте словно для себя
Независимо от того, нужен ли вам объект недвижимости для себя или в качестве инвестиции, подходите к вопросу выбора квартиры так, как если бы вы планировали в ней жить. Представьте себе детально каждый день — будни, выходные, государственные праздники. Как и куда вы будете ходить за покупками и за пинтой в пятничный вечер? Пропустив через себя весь набор ваших собственных требований, вы гораздо быстрее сможете убедить арендатора или следующего покупателя во всех преимуществах вашего жилья. Впрочем, этот совет не для вас, если вы большой оригинал и питаете страсть к тому, что у других вызывает обратную реакцию,— в этом случае лучше ориентироваться на вкус риелтора. И забудьте об этом совете, как только перейдете в разряд более крупных инвесторов.
14. Живите не только сегодняшним днем, но и завтрашним
Вкладываясь в недвижимость для жизни, вы, как и инвестор, рассчитываете на то, что со временем она будет расти в цене. И хотя в целом рынок постоянно растет, разные объекты растут по-разному, а некоторые, увы, теряют в стоимости. Чтобы избежать разочарования, изучите планы и тренды района, в котором вы собираетесь поселиться. Согласитесь, будет крайне неприятно, если спустя несколько лет сквозь вашу многоэтажку проведут магистраль или линию метро, перед лужайкой вашего дома встанет безликой задней стеной торговый центр или вы подпадете под программу принудительного расселения. С другой стороны, если в районе, который вам нравится, строятся новые инфраструктурные объекты, это свидетельствует о том, что район стал привлекателен для девелоперов и инвесторов. Согласившись потерпеть несколько лет, вы вскоре можете оказаться собственником более дорогостоящего жилья в более престижном районе. Разве это не стоит того, чтобы пока походить в каске?
15. Ориентируйтесь на свои привычки, а не на свое самолюбие
Если вы хоть раз выбирали для себя объект недвижимости, вы неизбежно сталкивались с соблазном выбрать не самый удобный вариант, главным преимуществом которого была возможность красиво потешить ваше эго. Лучше, конечно, такому соблазну не поддаваться: жить с привычками гораздо приятнее, чем с самолюбием. Эго довольно быстро перестанет реагировать на раздражители, зато вы продолжите раздражаться на неудобства. Поэтому если вы любите бегать, ищите рядом парк или приятную беговую дорожку, если ходите каждый вечер в бар, найдите квартиру прямо над ним, а если вы привыкли летом загорать, найдите большой балкон, выходящий на солнечную сторону, и купите вместе с ним то, что за дверью этого балкона.
16. Получите максимум от работы инспектора
Остановившись на устраивающем вас варианте, начинайте работу над сделкой. Мы уже говорили о том, что формальная необязательность работы инспектора не является причиной обойтись без его участия. Однако вы можете получить от него гораздо больше пользы. В задачи инспектора входит оценить общее состояние объекта, найти его скрытые проблемы и дефекты и вынести вердикт, на основе которого вы получите в том числе банковскую оценку. Но есть и еще одна сторона вопроса — величина ваших вложений в решение проблем и вероятные сроки, в которые эти проблемы могут случиться (хотя, конечно, профилактика намного лучше лечения). Ваша задача — получить от инспектора максимум информации, чтобы оградить себя от сюрпризов, способных принести неподъемные расходы. Например, если в саду будущего дома растет рейнутрия — сорняк, корни которого способны разрушить фундамент за несколько лет,— сделка может прилично просесть в цене.
17. Считайте по верхней границе
Получив максимально возможную информацию о желаемом объекте недвижимости (а именно все то, что для вас собрали риелтор, юрист и инспектор, что вам рассказал продавец и что вы нашли сами), садитесь и считайте. Перед вами реальная картина того, во что вам обойдется вступление в права собственности и обслуживание недвижимости. Соберите вместе все суммы, от гербового сбора и аренды земли в случае leasehold до вложений в ремонт фасада в случае freehold и расходов на устранение проблем и дефектов, выявленных инспектором. Добавьте сюда страховку и размер council tax в вашем секторе и сумму коммунальных услуг. Во всем существует свой диапазон цен — считайте по верхней границе. Если инспектор предсказал вам замену труб в ближайшие три года, он дал оценку на сегодняшний момент, без учета инфляции. Соберите все цифры воедино, добавьте сюда сумму на непредвиденные расходы. Ужаснитесь. Смиритесь. Привыкните. И принимайте решение. Если какие-то расходы окажутся меньше, это станет для вас приятным сюрпризом.
18. Прислушивайтесь к риелтору и принимайте решение сами
Вы уже сделали свой выбор в голове — осталось принять окончательное решение и выйти на договор купли-продажи. Возьмите паузу и поговорите с риелтором. Пусть он поделится с вами своей картиной приобретения и владения объектом вашего выбора — особенно в той части, которая касается минусов. Однако помните, что риелтор представляет в сделке не только ваши интересы, но и свои, ему выгодно, чтобы сделка была закрыта как можно быстрее и с минимумом хлопот. Поэтому финальное решение нужно принимать в отсутствие риелтора. Соотнесите свое видение с видением риелтора. Доверяя риелтору, доверяйте себе в большей степени. И решите так, как хотите именно вы.
19. Выключите эмоции
Да-да, мы помним, что эмоции — это жизнь. Однако в денежных вопросах они выступают явно не на вашей стороне. Если вы руководствуетесь эмоциями или просто принимаете решения, не будучи в спокойном состоянии, вы превращаете рациональную покупку в спонтанную и снижаете вероятность того, что вы ею будете стопроцентно довольны. Чтобы этого не произошло, давайте себе время на принятие важных решений. Эмоции не вечны, они рано или поздно отступают, и на первый план выходит разум. Ваш восторг субъективен, недостатки недвижимости объективны, и вам с ними жить. Разум расставит все по местам, если выключить эмоции. Приберегите их — они пригодятся вам, когда вы завершите сделку.
20. Оставьте хоть что-то на волю провидения
Грустная новость заключается в том, что учесть и проконтролировать абсолютно все вы не в состоянии. Вы не можете детально изучить все микротрещины в доме, предугадать, что ваш сосед посадит в саду ту самую рейнутрию с корнями, которые доходят до центра земли, или даже представить себе, что один из углов в коридоре будет крайне неудачно сконфигурирован и вы будете биться об него плечом минимум дважды в неделю. Покупка недвижимости — это всегда в определенном смысле лотерея. Случайности неизбежно всплывут, рано или поздно. Поэтому отпустите беспокойство. Позвольте внешним силам позаботиться о вас. Дайте им шанс. И поверьте в удачу.
Этапы непростого пути по обретению недвижимости в Британии:
1. Если вы рассчитываете на ипотеку, получите документальное согласие банка предоставить вам средства.
2. Найдите риелтора и обговорите с ним критерии желаемого объекта недвижимости.
3. Найдите устраивающее вас предложение.
4. Зарезервируйте желаемый объект: сделайте предложение продавцу, убедитесь, что оно принято, подключите юриста.
5. Подключите инспектора, получите документ о детальном осмотре объекта, банковскую оценку, историю права собственности, получите полную информацию о деталях сделки.
6. Заключите договор купли-продажи и оплатите депозит.
7. Завершите сделку, выплатив оставшуюся сумму.
8. Совершите все необходимые действия по итогам сделки (уплата гербового сбора и пр.).
