Первым шагом перед подписанием арендного договора является встреча между будущим арендатором, владельцем объекта недвижимости, а также зачастую и агентом, представляющим интересы арендодателя, во время которой обсуждаются все вопросы, касающиеся договора об аренде. Нередко будущий арендатор не придает этой встрече должного значения, принимая ее за предварительные переговоры, следствием которых станет дальнейшее детальное обсуждение условий договора.
К сожалению, это не так. По результатам этой встречи либо владелец объекта, либо агент составят для подписи предполагаемого арендатора так называемые «основные условия договора аренды» (англ. heads of terms), и именно на основании этих условий ваш адвокат и адвокат арендодателя будут подготавливать проекты договора и дополняющих его документов. Очень важно обсудить и документировать все нюансы совершаемой сделки именно во время этой встречи. Обсудим некоторые из нюансов.
Ограничение ответственности за компенсацию расходов арендодателя на содержание здания (англ. service charge cap) Как правило, в договоре об аренде арендодатель обеспечивает себе право на компенсацию своих расходов на содержание здания от своих арендаторов. Компенсация взимается ежегодно с каждого арендатора в той сумме, которую указывает сам владелец здания или (в том случае, если возникает спор по этому вопросу) его оценщик либо независимый арбитр. Я рекомендую своим клиентам обсудить эту тему в деталях еще на стадии переговоров и по возможности ограничить свое участие в компенсации расходов какой-то определенной суммой. Иначе вы как арендатор можете оказаться в ситуации, когда за несколько месяцев до окончания арендного договора владелец здания поставит вас перед фактом, что вы должны поучаствовать в глобальных затратах, например на ремонт фасада здания или крыши, только потому, что вам не пришло в голову ограничить свою ответственность. Поэтому эту тему необходимо обсудить непосредственно на первой встрече.
Право на автоматическое продление арендного договора (англ. security of tenure) В соответствии с законом Landlord and Tenant Act 1954 арендатор, который ведет свой бизнес непосредственно на арендуемом объекте недвижимости, имеет право на автоматическое продление аренды по истечению срока текущего арендного договора. Тем не менее у арендодателя есть возможность не предоставлять этого права, выслав соответственное своевременное уведомление арендатору (так называемое notice of exclusion of security of tenure). Процедура выглядит следующим образом: до подписания сторонами арендного договора владелец здания выдает будущему арендатору уведомление об исключении права на автоматическое продление данного договора, а будущий арендатор подписывает декларацию, в которой он подтверждает свое согласие на исключение этого права в присутствии независимого адвоката. Соответственно, еще на стадии переговоров обязательно оговорите, что вы будете иметь право на продление арендного договора. Иными словами, в основных условиях договора должно быть прописано, что владелец здания не ограничит это ваше право.
Налог на добавленную стоимость Английский владелец недвижимости при сдаче своего объекта недвижимости в аренду имеет право на возмещение НДС по затратам на улучшение этой недвижимости. Иногда для арендатора это оборачивается неприятной неожиданностью — ростом цены аренды на 20% против ожидаемой. Не забудьте обсудить этот вопрос на первых переговорах с арендодателем. Также в просчетах расходов на первый год аренды важно учесть, что после того как будет подписан договор об аренде, у арендатора есть обязанность подать в налоговые органы уведомление с расчетом суммы арендной платы по договору, включая НДС, и в случае если эта сумма за 5 лет превышает определенный порог, он будет должен заплатить гербовый сбор (stamp duty land tax).
Протокол о техническом состоянии помещения с приложением фотографий По истечении срока арендного договора в большинстве случаев арендатор обязан вернуть арендуемый объект в том же состоянии, в котором этот объект находился в первый день договора. В случае если будут обнаружены какие-либо дефекты или поломки, то на арендодателя будут возложены обязательства по их ремонту, восстановлению или устранению. Соответственно, в основных условиях договора об аренде необходимо специально оговорить, что будет составлен не только письменный акт о состоянии арендуемого объекта, но в договор войдет и дополнительный протокол с приложением фотографий. Например, можно взять эти фотографии из заказанного вами отчета по технической экспертизе объекта. Это позволит вам доказать свою непричастность в случае возникновения дефектов здания, которые владелец здания может потребовать устранить. Особенно это касается ситуации, когда происходит смена владельца здания и требуются доказательства того, были ли дефекты или нет.
Согласие на приспособление помещения под ваши нужды Оговорите согласие владельца здания на проведение вами работ, связанных с приспособлением помещения под нужды вашего бизнеса, будь то монтирование офисных перегородок или установка кухни ресторана. Любые работы такого рода должны быть обязательно согласованы с владельцем, и по возможности с максимальной детализацией. Например, можно обсудить необходимость в архитектурных или иных работах, условия проведения работ, а также возможность передачи помещения арендодателю по истечению срока аренды без необходимости устранения проделанных вами работ и восстановления помещения. Таким образом, необходимо специально заранее оговорить в общих чертах все эти вопросы с владельцем, а также отметить в основных условиях договора, что арендодатель не возражает дать свое согласие на планируемые вами работы.
Детализированное обсуждение вышеперечисленных тем и соответственная запись в основных условиях договора помогут вашему адвокату быстро и эффективно подготовить и согласовать с адвокатом арендодателя все необходимые документы. Также у вас не возникнет внезапной необходимости возвращаться к столу переговоров и согласовывать какие-либо новые условия с владельцем здания. В совокупности это поможет вам завершить сделку в кратчайшие сроки и на тех условиях, которые будут вас устраивать с самого начала.
Мария Удалова-Суркова Адвокат
McHale & Co | 2nd Floor, Berkeley Square House, Berkeley Square, London, W1J 6BD |[email protected] | тел. +44 (0) 7711 375 749 | www.mchaleandco.co.uk
