Всем известно, что Лондон — это глобальный город, фактически финансовый центр мира. Роль российской столицы пока не столь масштабна, но Москва развивается стремительными темпами, и уже сегодня, по мнению аналитиков международного агентства недвижимости Savills, входит в десятку крупнейших городов мира. Мы решили сравнить рынки элитной жилой недвижимости двух столиц, изучив сходства и различия.
В целом рынки элитной недвижимости в Лондоне и Москве достаточно разнообразны — это и новостройки, и вторичное жилье. В Москвежилье представлено в основном квартирами, очень редко таунхаусами. В Лондоне же можно найти и таунхаусы, и отдельно стоящие дома с участками земли, и квартиры с собственным входом. Безусловно, то, что объединяет два рынка, это расположение объектов. Чаще всего они находятся в центральной части города. В Москве большая часть предложений элитных новостроек сконцентрирована в пределах ЦАО. В Лондоне местами притяжения для покупателей являются районы Knightsbridge, Belgravia, Kensington, Chelsea, Mayfair, также расположенные в престижном центре. Поэтому здесь сосредоточено и подавляющее большинство предложений.
Характер спроса в российской и британской столицах различен. В Москве подавляющее большинство объектов приобретается россиянами (как москвичами, так и представителями регионов). В Лондоне наиболее активны международные покупатели (63% в премиальном сегменте и 88% — в ультрапремиальном, где стоимость объекта начинается от 5 млн фунтов стерлингов).
Налицо и ценовые различия, которые пока весьма существенны. Так, в центре Москвы средняя цена квадратного метра в премиальных новостройках составляет $19 300, а в топовых элитных новостройках Москвы цены доходят до $45 000 за квадратный метр. В то же время в центре британской столицы средняя стоимость премиального квадратного метра в домах, находящихся в первичной продаже, еще выше — $31 000. А в ультрапремиальных новостройках цены начинаются от $55 000 и могут достигать $127 000 за квадратный метр. Лондон значительно опережает Москву по количеству заключенных сделок в самом высоком ценовом сегменте (от $8 млн). Так, за 2013 год в британской столице в этом сегменте (и с новостройками, и со вторичными объектами) было заключено 499 сделок, тогда как в Москве — всего 22. Интересно проанализировать и разброс бюджетов наиболее дорогих сделок в 2013 году (см. таблицу ниже).
Самые дорогие сделки с жилой недвижимостью в Москве и Лондоне, 2013 г. Источник: Intermark Savills
Москва Самая дорогая: $27 млн 10-я по бюджету: $14 млн
Лондон Самая дорогая: $131,9 млн 10-я по бюджету: $64,3 млн
Эти данные еще раз говорят о том, насколько популярно приобретение наиболее дорогой недвижимости в британской столице у самых обеспеченных покупателей, как международных, так и британцев. Это и понятно, ведь данный актив гарантирует не только низкий уровень риска, но и высокую доходность. Так, с 2007 по 2013 год цены на премиальное жилье в центре Лондона выросли на 33,8%. Прогнозируется их дальнейший рост: на 24,3% до 2017 года. Для сравнения, в Москве цены на премиальное жилье в центре с 2007 по 2013 год выросли на 9,6%, при этом прогнозируется их дальнейший рост: на 14,1% до 2017 года (данные Intermark Savills).
Помимо более высоких темпов роста рынка в британской столице есть еще одно очень существенное отличие, которое делает покупку квартиры в новостройках привлекательным инвестиционным проектом. Дело в том, что в Лондоне оплата вносится поэтапно. Как правило, первый платеж составляет 10% (в некоторых проектах — 5%), следующие 10% (иногда 5%) платятся через 6, а чаще через 12 месяцев. Оставшаяся сумма вносится только после окончания строительства. При этом цена покупки с момента приобретения является фиксированной. За 2–3 года, пока недвижимость строится, ее стоимость может вырасти довольно существенно, как за счет стадии строительства, так и за счет роста рынка в целом. Таким образом, доходность на вложенные 20% от полной стоимости квартиры иногда составляет трехзначные цифры.
Важное отличие между рынками двух столиц заключается еще и в том, что в Лондоне в подавляющем большинстве случаев новостройки сдаются с полной отделкой, а также с готовыми кухнями, оснащенными всей необходимой бытовой техникой, шикарными ванными, роскошными дорогими полами, системами «умный дом» и т.д. В Москве эта тенденция лишь начинает развиваться. Если раньше все новое элитное жилье сдавалось без отделки, то теперь ситуация постепенно меняется. Московские застройщики все чаще приглашают именитых иностранных и российских дизайнеров, которые в том числе занимаются и внутренней отделкой квартир.
Современные жилые комплексы в Лондоне имеют развитую инфраструктуру: в домах такого уровня всегда есть подземный паркинг, круглосуточная консьерж-служба, тренажерный зал, бассейн, кинотеатр, комната для встреч и т.п. В британской столице новостройки отвечают в достаточно большой степени и интересам иностранных покупателей. А для них часто бывает очень важно иметь всю инфраструктуру в непосредственной близости от места проживания. Набор инфраструктуры в основном зависит от уровня дома и размеров комплекса. Как правило, чем больше ЖК, тем больше различных сервисов. Например, в небольших бутиковых домах (15–30 квартир) обычно имеется подземный паркинг, тренажерный зал, круглосуточный консьерж-сервис, комната для переговоров. В домах на большее количество квартир к этому набору обычно добавляется бизнес-центр, бассейн, библиотека или комната, которую можно использовать для проведения встреч. В самых шикарных домах, таких как One Hyde Park, к услугам жильцов также имеется большой зал, который можно использовать для приемов и частных ужинов, гольф-симулятор, комнаты для персональных тренировок и т.д. Естественно, чем больше набор услуг и чем выше уровень самого ЖК, тем больше ежегодная плата за обслуживание.
Для россиян обычно очень важно наличие подземного паркинга, полноценного консьерж-сервиса, тренажерного зала, бассейна. Большинство наших соотечественников приходят к тому, что сочетание всех важных для них параметров квартиры и окружения можно найти в Лондоне именно в новых жилых комплексах, поэтому они пользуются большой популярностью как среди покупателей из России, так и у клиентов из других стран.
В Москве ситуация несколько иная. Тенденция, которую можно наблюдать в последнее время, это снижение инфраструктурной нагрузки в новых комплексах. Покупателями квартир в элитных ЖК российской столицы в подавляющем числе случаев являются россияне — москвичи или жители регионов. Нередко они предпочитают вести достаточно закрытый образ жизни и посещают в городе только определенные места (например, клубы, членами которых они являются, или рестораны, к которым они привыкли). Соответственно, инфраструктура ЖК, в котором они проживают, интересует их в меньшей степени. В последнее время в элитных ЖК Москвы нередко можно встретить ставшие популярными многофункциональные помещения. Там можно, например, заниматься йогой или спортом с инструктором.
Нередко для российского покупателя в Лондоне являются непривычными довольно низкие потолки. Даже в самых дорогих новостройках британской столицы высота потолка 2,9 м считается очень хорошим показателем. В Москве же высота потолков в новых домах, как правило, начинается от 3 метров.
Что касается недвижимости в старых исторических домах британской столицы, то здесь можно найти и высокие потолки, и элементы оригинальной отделки — лепнина, лестницы, камины и прочее. Но часто планировки таких домов не очень удобны для жизни — это либо узкие и вытянутые пространства, либо квартиры на нескольких уровнях, что не очень любят россияне.
Метражи квартир в Лондоне можно найти разные. В каких-то новостройках они очень скромные: например, студии в 38 кв. м, квартиры с 3 спальнями площадью 75 кв. м, в каких-то, особенно относящихся к сегменту ультрапремиального жилья, площадь квартир начинается от 200 кв. м — с просторными гостиными и спальнями. В Москве метраж квартир в новых элитных домах начинается от 50 кв. м, в клубных домах — от 130 метров. Нередко можно встретить и очень большие квартиры — от 500 кв. м и более.
Для иллюстрации давайте сравним новостройки в Москве и Лондоне, чтобы на конкретных примерах понять отличия и сходные черты.
