Рост цен на лондонскую недвижимость закончился в июле 2017 года, с тех пор они снижаются. По состоянию на январь средний дом в столице потерял в цене уже £15 600. Больше всего пострадали центральные районы, в которых падение составило до 25%.
Основной причиной спада большинство экспертов называют связанную с «Брекситом» политическую и экономическую неопределенность. Отсюда несколько наивная уверенность в том, что разрешение ситуации может повернуть этот процесс вспять.
В надежде на это некоторые продавцы не спешат с выводом новых предложений на рынок. Январский индекс цен от Rightmove свидетельствует, что в прошлом месяце на рынке появилось объектов на 19% меньше, чем в том же месяце год назад. Тот же отчет приводит данные о повышении интереса покупателей на 5%.
Если продавцы ждут повышения цен, то покупатели — дальнейшего снижения. В результате, чтобы продать дом, сегодня нужно почти в два раза больше времени, чем четыре года назад. В 28 из 33 столичных районов за последний год зафиксировано падение числа продаж. Продавцы вынуждены либо выводить предложения с рынка, либо снижать цены. Впервые с 2015 года средний ценник на жилье в столице упал ниже £600 000.
Конечно, «Брексит» — не единственный фактор, который на это влияет. Нехватка доступного жилья, резкое повышение гербового сбора и земельного налога, возможность новых всеобщих выборов отрицательно влияют на спрос, а с ним и на цены.
При этом на рынке существует сразу несколько тенденций, которые не дают ему падать быстрее. Лондонский рынок до сих пор активно поддерживается иностранными покупателями, значительно экономящими благодаря низкому курсу фунта. Работает и классическое соотношение спроса и предложения. Нынешний спад мог быть куда драматичнее, если бы не острая нехватка жилья в столице.
Арендные ставки медленно растут
Те же факторы влияют на стоимость аренды жилья.
В другой ситуации арендодатели могли бы значительно повысить ставки, чтобы компенсировать рост налогов. Однако атмосфера неопределенности заставляет их быть более осторожными, чтобы сохранить стабильный доход.
Свою роль здесь играет и снижение количества арендаторов из стран ЕС. С другой стороны, по данным исследования Hurford Salvi Carr, они до сих пор составляют до 40% от общего числа арендаторов.
Определяющим фактором на рынке аренды остается нехватка предложения. По сравнению с январем прошлого года арендный фон в столице сократился на 22%.
Из-за того, что спрос значительно превышает предложение, цены на аренду продолжают расти вопреки политическому климату — почти на 5% за последние 12 месяцев.
Некоторые эксперты даже видят в этом предвестник выхода лондонского рынка из кризиса. Однако для того, чтобы повлиять на рост цен на жилье, успехи рынка аренды должны быть куда больше.
Что касается прогнозов, то запрет чрезмерных авансовых платежей за аренду, вступающий в силу с 1 июня, может еще больше подтолкнуть цены. Впрочем, как и позитивное решение по «Брекситу».
В то же время предложения по регулированию арендной платы, озвученные мэром Лондона Садиком Ханом, могут привести к обратному эффекту.
Лондонцы чаще выбирают жилье за пределами города
Все больше покупателей покидают границы Лондона в поисках лучших цен на недвижимость.
За последнее время этот процесс существенно ускорился. В прошлом году лондонцы потратили £30 млрд на жилье за пределами города — самый высокий показатель за десять лет.
Переселенцы активно подпитывают рост арендных ставок в Манчестере, Лидсе и Бирмингеме. Цены на недвижимость в последнем за счет переселенцев в прошлом году росли в два раза быстрее, чем в среднем по стране.
Если анализировать стоимость жилья с момента проведения референдума, то с июня 2016 года цены в Бирмингеме выросли на 16%, в Манчестере — на 15%, а в Лидсе — на 12%.
Не только «Брексит»
Подведем итоги. Столичный рынок продажи и аренды недвижимости испытывает на себе снижение активности, в первую очередь связанное с последствиями «Брексита». В то же время экономический рост и сохраняющаяся нехватка предложения не дают ему опускаться ниже.
В долгосрочной перспективе состояние лондонского рынка будет определять наследие мирового финансового кризиса, повышение процентных ставок по ипотеке и рост налогов. Их влияние будет не менее сильным, чем последствия референдума.
Антон Клепов
