Роман Чистяков (@chistyakovroman) — основатель глобальной IT-платформы SAORSA Real Estate и владелец европейской компании Aeternum Smart Development, которая занимается инвестициями в недвижимость, девелопментом, редевелопментом, архитектурой и строительством. В феврале 2024 года команда Романа планирует совершить революцию на цифровом рынке недвижимости — выпустить на него глобальную онлайн-платформу SAORSA Real Estate, которая обещает сделать покупку недвижимости в кредит в самых желанных мегаполисах мира такой же простой, как заказ пиццы в приложении, где бы вы ни находились и каким бы ни был ваш кредитный рейтинг. Как такой прорыв вообще возможен, а также что (и кто) стоит за многообещающей разработкой, выясняет главный редактор «Коммерсанта UK» Ксения Дьякова-Тиноку.
— Роман, вы больше двадцати лет занимаетесь недвижимостью. Как вы пришли в этот бизнес?
— В недвижимость меня привела любовь к красоте. После свадьбы мы начали думать, как сделать красивым свое жилье, а когда реализовали свой первый ремонт, я решил продолжить заниматься этим направлением и создал небольшую строительную компанию в Донецке. Дело пошло, потому что я отдавался ему полностью, всю душу вкладывал. Бизнесмены не все сухари, многим не чужда эстетика; есть бизнесы, построенные на красоте, и их владельцы трепетно относятся к ее созданию. Скорее всего, я вхожу в число таких предпринимателей: я очень люблю, когда пространство, недвижимость эстетически привлекательны. На начальном этапе моя компания сотрудничала со сторонними архитекторами, а в 2005 году к ней подключилась Анна, моя любимая жена. Для этого ей пришлось пройти очное обучение на архитектурном факультете (у нас было на тот момент двое детей). Живя в Донецке, мы также делали различные международные девелоперские проекты, в основном для частных клиентов, а также для глав больших компаний, заводов и т. д. Девелопмент, архитектура, дизайн, создание красоты и строительство стали для меня страстью.
— Какие архитектурные объекты для вас эталонны с точки зрения эстетики?
— В Бильбао (Испания) это Музей Гуггенхайма, спроектированный американским архитектором Фрэнком Гери. Есть еще один объект, который выглядит практически идентично со зданием музея,— это винодельня «Маркиз де Рискаль» в Риохе (Испания). Я рекомендую каждому ее посетить, чтобы понять, насколько талантлив архитектор, сумевший создать в таком месте такую красоту. Ну а Лондон красив в целом. Меня он восхищает и впечатляет весь, причем как историческое наследие, так и новое строительство. Я стараюсь не делить его на объекты.
— Вы приводили в порядок исторические здания?
— Да, конечно, регулярно. Мы сейчас в Барселоне живем в историческом доме, который сами реновировали; моя жена получила за проект этого дома несколько крупных международных наград. Анна — архитектор мирового уровня, и еще в Донецке мы совместно реализовывали международные проекты. Просто события 2014 года выбросили нас из кокона той жизни, мы сразу переехали в Санкт-Петербург... Уже через год студия AnnaRomeo с более чем сотней реализованных проектов была представлена на Design Week Expo — 2015 в северной столице, где получила Гран-при за один из проектов Анны (салон красоты). На протяжении двадцати лет мы работаем вместе, и каждый бизнес мы строили совместно.
— Одним из направлений деятельности вашей компании стала SAORSA Real Estate — онлайн-платформа для покупки недвижимости по всему миру. На вашем сайте приобретение жилых объектов сравнивается с покупками на «Амазоне» и заказом пиццы. Неужели это так просто? В чем главное отличие вашего агрегатора от других? Какие льготы (назовем их так) и преимущества получают клиенты SAORSA Real Estate? И что означает название компании?
— «Saorsa» — это шотландское гэльское слово, в переводе означает «свобода». Соответственно, нам хочется дать максимальную свободу нашим клиентам. Конечно, был, есть и остается свой личный интерес — нам всегда хотелось иметь собственную недвижимость в разных локациях мира. Мы никогда не воспринимали себя живущими на одном месте, мы очень любим путешествовать, и нам хотелось каждый раз в разных точках мира приезжать к себе домой. Мы задумались, как можно стать владельцами недвижимости в разных странах мира, не потратив все свои деньги. В итоге в 2020 году, когда все сидели дома на карантине, у меня появилось наконец время детально сформировать модель, которая делает это возможным. Идея простая: можно купить недвижимость в кредит, получив его не у государственных банков, а у частных фондов. Для этого мы формируем свой фонд — это топливный бак нашего проекта, внутренняя финансовая организация, которая кредитует наших клиентов. Благодаря ему мы можем предоставлять условия одновременно для резидентов и нерезидентов любой страны, уравнивая их шансы. Во-вторых, минимальный первый взнос (down payment) составляет 10% (конечно, при желании клиент может заплатить больше). Срок кредита стандартный — от десяти до тридцати лет. Кредитные ставки примерно одинаковые, хотя сейчас, пока мы только начинаем, они у нас немного выше, чем у коммерческих банков. Но у нас много других плюсов, потому что мы используем интересную модель (лизинг), которая помогает людям оптимизировать налогообложение путем включения ежемесячных платежей в уплату налогов. Естественно, у этого проекта был большой бэкграунд.
— На какие средства реализуется ваш стартап? Вы ищете инвесторов?
— Мы как раз не стартап, а бизнес, который будет давать стабильный доход от инвестиций, потому что все заземляется в недвижимость. Что касается инвестиций, у нас есть взаимовыгодные предложения для институциональных инвесторов — финансовых организаций (коммерческие банки, фэмили-офисы и т. п.). Венчурным капиталом на данном этапе мы уже не пользуемся, мы сами в большей степени финансировали весь первоначальный этап.
— Обычно покупка недвижимости в Британии занимает месяцы, причем сделка может и не состояться. Почему до сих в королевстве все так сложно, а у вас будет легко?
— В этом и заключается наш секретный соус: мы самостоятельно принимаем решение и несем риски перед нашими клиентами, инвесторами (финорганизациями), госорганами, то есть берем на себя огромную ответственность. Мы, как проект, по опыту работы с девелоперами, частными клиентами понимаем, что эти риски полностью оправданны. Старт продаж и кредитования в Британии планируется в феврале 2024 года. Мы пока начнем работу с новой недвижимостью. Вторичку будем запускать чуть позже (модель по ее продаже уже разработана), потому что есть нюанс, связанный с оценкой стоимости. Мы работаем с девелоперскими проектами, в которых уже полностью определена цена и дом сдан в эксплуатацию, в нескольких странах, включая Англию. А стартовать будем с городов-миллионников — Лондон, Нью-Йорк, Майами, Барселона, Париж, Вена, Дубай, Абу-Даби.
— Почему вы выбрали Лондон?
— По качеству строительства и темпам развития Лондон опережает многие европейские города. У Лондона особенная энергетика; возможно, его развитие по темпам строительства не такое впечатляющее, как в Дубае, но небоскребы в Сити впечатляют и архитектурой, и концептом, и энергетикой, и инфраструктурой, сочетанием ультрасовременных домов со старыми постройками. Мы выбрали города, в которых я и команда видим перспективы для роста нашего проекта и потенциал для развития самих мегаполисов, тот же рост населения, высокий спрос на недвижимость, в первую очередь на новую. Список городов будет постепенно расширяться. Некоторые рынки у нас будут отсутствовать из-за нестабильной политической ситуации (страны постсоветского пространства мы не рассматриваем). Хотя Азия сейчас востребованна (кроме Китая и Северной Кореи), мы будем заходить на этот рынок не сразу. Сейчас большие инвестиции идут в африканские страны, и, возможно, мы появимся и там. Предсказать ситуацию на десятилетия пока сложно.
— Как можно получить доступ к SAORSA Real Estate? И как платформа устроена?
— Мобильное приложение уже разработано (пока только для IOS), и мы его выводим в публичный доступ. В течение месяца мы запустим сайт и добавим приложение для Android (для его разработки нужно больше инвестиций, чтобы обеспечить безопасность онлайн-платежей и сохранность личной информации клиентов). Ресурс будет мультиязычным, на английском (основной язык), испанском и французском. Процедура такая: вы скачали приложение, выбрали локацию и девелоперов. В Saorsa будет полная информация с фотографиями и 3D-туром, рейтинги по качеству жизни (района, школ, заведений) — эту информацию мы берем из открытых источников. Также у нас будет несколько интеграций с различными сервисами. Одна из них — это PandaDoc, американская IT-компания, которая помогает автоматизировать документооборот и отслеживать документацию. Это интересный стартап, который совершил революцию, создав одним из первых достаточно простой в использовании сервис для подписания документов онлайн. Будет коллаборация с компанией MatterPort, создающей 3D-туры. И интеграция рейтингов из открытых источников, которые можно будет проверить. На самом деле мы строим компанию для людей, не только для элит. Хотим предложить им то, чем будем пользоваться сами, потому что мы нацелены приобрести через собственный сервис несколько объектов недвижимости там, где мы хотим. Для чего это все и начиналось. В дальнейшем у нас будет возможность апгрейдить наши сервисы. Пользователи смогут увеличивать площадь уже купленной недвижимости, делать рефинансирование. Наши клиенты смогут купить недвижимость без лишних хлопот и всего за 48 часов — это время от одобрения заявки до доступа к недвижимости. Человек может даже не прилетать за ключами: если на его представителя будет оформлена нотариальная доверенность на получение ключей, мы их ему и передадим. Пока ключи будут выдаваться физически, но впоследствии у части новых объектов будут устанавливаться цифровые замки и доступ к недвижимости будет передаваться на смартфон.
— Речь идет об элитной недвижимости или рассчитанной на любой сегмент?
— На раннем этапе у нас не будет недвижимости стоимостью более 2 млн долларов (фунтов, евро — в зависимости от рынка), потому что нам нужно показать количественную историю: чем больше объектов, тем лучше. Для Лондона, к примеру, 2 млн фунтов — это цена стандартной качественной недвижимости (квартира в Белгравии). Также мы не будем кредитовать и покупку самого дешевого жилья (неблагополучные районы) и социального жилья. Я сторонник массовости, потому что любой глобальный бизнес — это все-таки про массовость. Если в бизнесе выстроена правильная монетизация, то в него должно быть вовлечено огромное количество людей. Чем больше людей будет считать наш продукт ценным, тем успешнее он будет для нас и наших инвесторов. Есть сервисы, нацеленные только на элитную недвижимость; я принимаю такую стратегию, но я сторонник того, чтобы дать ценность большему числу клиентов.
— Правда ли, что воспользоваться кредитованием смогут даже те, у кого нет кредитного рейтинга?
— Да, очень хочется увести людей от кредитных рейтингов. Если у человека есть понятный, прозрачный бизнес, либо доход как у наемного сотрудника, либо накопления (капитал), этого вполне достаточно. У нас будет калькулятор, но кредитных рейтингов не будет. То, что мы самостоятельно принимаем решение о выдаче кредитов (что-то среднее между лизингом и кредитованием),— это большая ценность. В США, к примеру, кредитный рейтинг ниже 750 баллов считается очень низким, и человек с таким рейтингом может получить кредит в местных банках только по минимальной ставке 8,5%, причем первоначальный взнос должен быть не ниже 30%. А если недвижимость стоит 1,5–2 млн долларов, высока вероятность, что взнос может достигнуть и 50% от стоимости.
— Вы использовали опыт каких-то крупных финансовых цифровых платформ?
— Я восхищен историей Николая Сторонского и его деятельностью. Название Revolut абсолютно отражает революционную историю, которую они совершили в банковской сфере. Отсутствие банковской лицензии не имеет значения для десятков миллионов людей, которые пользуются их продуктом и счастливы, что есть такой удобный инструмент. Мы делаем то же самое, но в другой отрасли.
— Предприниматели по всему миру жалуются на дефицит профессиональных кадров. У вас большая международная команда — по каким критериям вы подбираете партнеров и сотрудников?
— Основная наша команда, ее костяк, находится в Барселоне (я не буду перечислять всех партнеров). В сентябре Виталий Тарангул (наш CEO, обладатель докторской степени по юриспруденции) представлял наш проект на мероприятии PropTech в Лондоне. Реакция аудитории была очень хорошей. Уже есть заявки, идут переговоры. Есть еще инвестиционные партнеры. IT-часть команды состоит из специалистов из стран постсоветского пространства (Украина, Россия, Белоруссия, Казахстан). Я ценю каждого члена команды и дорожу ими, это профессионалы с серьезной экспертностью и компетенциями. Мы постоянно на связи, и работа над проектом идет непрерывно.
— Вы работаете вместе с вашей супругой Анной, она является соучредителем и вице-президентом Saorsa. Как вам удается совмещать бизнес и семью, в которой шестеро детей (из них пять мальчиков)?
— Мы все свободное время проводим с детьми. Это получается не всегда в том объеме, в каком бы мне хотелось, потому что, когда речь идет об амбициозном проекте, мне приходится делать выбор в пользу построения компании, и свободных часов и минут совсем мало. Помогает старшая дочь, Алена, ей двадцать лет. У нас удивительно дружная семья. До этого года мы жили все вместе. Старший сын сейчас живет в футбольной академии в Барселоне. Наши младшие — две двойни, все мальчишки. Они весело проводят время, хотя иногда это напоминает чемпионат по регби.
— Что из опыта воспитания детей пригодилось вам в бизнесе и, наоборот, как бизнес помогает справляться с проблемами в семье?
— Я не сторонник называть это проблемами, я считаю, что нужно переводить все в задачи. Трудно сказать, какая часть жизни повлияла на другую. Скорее, влияние взаимное, потому что бизнес, естественно, помогает финансировать все семейные затраты, что стимулирует строить более масштабный бизнес. Ну а столько мальчишек — ключ к стрессоустойчивости.
